戴德梁行北京公司总经理胡峰

中房报记者 田傲云 北京报道

4月27日，以“更未来·城市更新中的新质力量”为主题的“2024中国城市更新创新发展高峰论坛”在北京召开，活动由中国房地产报、中国城市与区域治理研究院联合主办。会上，戴德梁行北京公司总经理胡峰带来了《投融管退-打通城市更新全闭环》的主题演讲。

演讲中，胡峰从市场维度剖析了最近几年城市更新进程中写字楼市场和商业市场的表现情况，并介绍了业界在城市更新过程中普遍关注的热点问题，其中特别提及了土地续期对物业资产价值的长远影响，并深入分析了这一因素如何作用于物业投资市场的动态平衡。同时，他还探讨了公募REITs在构建资产运营投融管退闭环方面的最新发展情况。

“北京在全国写字楼市场中表现出色”

在审视2023年第四季度写字楼市场时，北京仍然是全国瞩目的焦点。

“从这张图表中，我们可以清晰地看到，横轴代表着空置率，而纵轴则标示着每月每平米的租金状况。与其他城市相比，北京的指标表现更为出色，空置率相对其他城市更低的水平，而租金则高居全国之首。”胡峰表示。

将目光转向一线城市的存量数据，可以看到，上海的甲级写字楼存量达到了惊人的1600万平米，而北京则以1300万平方米紧随其后。

去年空置率方面，北京第四季度的空置率为18.7%，相比之下，上海为21.8%，广州为18%，而深圳的空置率则略高一些。

胡峰表示，2008、2009年金融危机时期，北京甲级写字楼空置率一度攀升至20%的高位。由于开发企业纷纷缩减写字楼开发规模，特别是在2008年奥运会期间，建设难度加大，供应量进一步减少。但随着4万亿元投资后经济快速复苏需求量增加，供应量减少导致空置率降至历史低点，2011年大约在3%左右。

当前，受市场不景气和经济下行的影响，续租已成为众多企业的首选策略。据统计，目前续租面积已占到总租赁面积的36%，其中TMT、金融业和专业服务业等行业成为租赁市场的主力军。

此外，近年来，通过城市更新入市的写字楼项目也屡见不鲜，如鼎好商城、中融信托大厦和爱琴海商业改造项目等。这些项目不仅提升了城市的整体形象，也为写字楼市场注入了新的活力。

“据统计，2016-2023年已入市写字楼中城市更新项目占比为25%，城市更新项目在其中将发挥越来越重要的作用，” 胡峰表示。

租金方面，北京虽以每月每平方米10元左右的租金位列四城之首，但考虑到其市场定位和发展潜力，这一价格仍显得十分合理。上海、广州和深圳的租金则分别达到了239、149和186元/月。

“总体来看，无论是空置率还是租金，北京在全国写字楼市场中都表现的更出色。”胡峰强调。

零售市场则展现出了独特的发展态势，尤其是在商业更新改造方面。

2016年至2023年，新增面积高达200万平方米，其中昌平、海淀等行政区域的改造项目占据了超过50%的比例，且社区商业项目尤为多见。

在大宗交易领域，北京2023年的交易金额相比2022年翻了近一番，全年共有59单项目成交，创下近五年来宗数的新高。尽管单笔交易的金额规模相对较小，但大宗交易依然保持着一定的活跃度。

从交易业态来看，写字楼和商业园区占据了超过40%的比重，随着REITs市场的不断发展，工业物流和零售业态的交易也在逐步增加。特别是零售业态，前几年占比在11%至20%之间波动，此外，公寓的比重也在稳步提升。

在大宗交易项目中，涉及改造的项目也不在少数。以去年成交的苏宁生活广场为例，这类项目在大宗交易市场上表现活跃，反映了北京大量物业在城市更新过程中的需求。

土地年期对物业价值的影响

然而，随着城市更新和大宗交易的发展，土地续期问题逐渐浮出水面。商业用地40年的使用权期限，对于2003年、2004年的项目而言，如今已剩下约20年的使用期，这引发了关于物业贷款和估值的一系列问题。例如，物业贷款规定中对于超过10年或最长15年贷款期的限制，且贷款到期日应早于承贷物业产权证到期日至少5年，使得土地年限较短的物业在融资方面面临较大困难。

在估值方面，商业物业通常采用收益法进行评估，其中年限对估值的影响尤为显著。一般来说，物业使用年限超过25年后，估值受到的影响相对较小；而低于20年的物业，其估值则会受到较大影响。在大宗交易方面投资者担心使用年限较短的资产在未来难以出售，从而影响其投资回报。“此外，对于城市更新项目希望投资并获得更好回报的投资者而言，土地续期费用的不确定性和支付方式的不明确性也增加了其投资顾虑。” 胡峰补充说。

因此，在土地续期方面，如何确定续期费用、支付方式以及续期后的权益保障等问题，成为投资者关注的焦点。

香港在土地续期方面有着一定的经验可供借鉴，香港回归时土地使用权有50年，如今也只剩下20多年，香港采用每年按土地应课差饷租金的3%缴纳，这种方式既避免了投资者一次性支付大量资金的压力，又能确保物业资产增值时政府能分享到相应的税费收益。

对于北京而言，《北京城市更新条例》中虽然提及了土地续期，但具体政策和制度仍需进一步完善。

“在资金压力和政策不明确的情况下，许多项目面临土地续期难题。”胡峰表示，期待未来能够出台更为明确和合理的政策和制度，以促进城市更新的顺利进行。

公募REITs市场潜在发展空间大

胡峰认为，C-REITs（不动产投资信托基金）是不动产投融资体系中的重要金融工具。2021年，中国首支基础设施REITs产品的成功发行，标志着这一领域的崭新里程碑。

横向类比国际市场，当前美国、日本的REITs相对比较成熟，REITs的市值占到整个股票市值的2%~3%，而中国内地REITs占股票市值仅为0.1%。参照国际经验，以A股80万亿~90万亿元股票的市值为例，如果按照2%的水平，可达到2万亿元左右水平，中国REITs市场的规模和比重仍有很大的增长空间。

一旦REITs市场进一步成熟，投融管退的闭环将得以打通，为投资者提供更加灵活和高效的投资渠道，同时也将推动商业不动产市场的精细化运营管理水平。

C-REITs主要包括不动产类和收费收益权类两大类。目前，仓储物流、工业厂房、产业园、保租房和消费等项目已成功发行REITs产品。

一般来说，成功发行REITs需要满足一系列条件，如项目运营时间原则上不低于三年；首发规模达到一定水平，不小于10亿元；收益分配比例不低于基金年度可供分配利润的90%等。

对于城市更新后项目的价值体现，资产价值的评估是一个重要问题。

通常，投资人会采用收益法中的现金流折现法（DCF）作为最主要的定价方法。中国大陆的大宗交易市场规模较小每年的3000亿左右，主要集中在一线城市，二三线城市的市场相对冷清，因此使用市场比较法进行评估案例的选取存在一定难度。在收益法中，DCF估值方法是一个重要的工具，它主要关注土地年限、现有租金水平、租金增长率以及维修成本运营费用等因素，通过合适的折现率来计算资产价值。

目前已经成功发行的消费REITs项目有华润REIT、金茂REIT和物美REIT，马上会发行印力REIT，这些项目的成功发行不仅证明了REITs市场的活力，也为未来更多项目的发行奠定了基础。

“随着REITs市场的逐步成熟和私募基金的发展，商业不动产市场将迎来更加广阔的发展前景。”胡峰表示。