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重庆LOFT公寓该不该入手?
事物都有两面性,每个公寓在水电气物业、层高、地段、价格等方面都不相同,这其中的风险亦暗藏不少。
专家评楼  2019-12-03 16:52
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事物都有两面性,每个公寓在水电气物业、层高、地段、价格等方面都不相同,这其中的风险亦暗藏不少。

 

  相比平层,LOFT公寓,买一层送一层,低总价,低首付,可过渡自住,可办公(青少年培训行业、陪读家长、空中商铺、民宿、酒店)。而事物都有两面性,每个公寓在水电气物业、层高、地段、价格等方面都不相同,这其中的风险亦暗藏不少。

  “从获取出租收益的角度来看,公寓还是有一定机会的,尤其西永这个地方有一些产业,这个时候租赁需求比较大。而公寓潜在税费较大,需长期持有才划算。同时如果考虑到换房需求,建议购买50平方米的小户型,可以落户享受学区房资源,这种户型也便于日后抛售。从目前政策上的管控角度,不提倡商改住,不建议入手公寓。”易居智库研究中心研究总监严跃进分析道。

  严跃进还补充道,房价下行,供应量多,空置率大,是要注意供需问题。

  竞品众多的西区

  北区中央公园、悦来区域价格一直居高不下,公寓也是如此。

  国博城公寓层高4.8米,户型在46平方米-64平方米,带有私立学校巴蜀小学的指标,价格偏高,建面46.55平方米的Loft,总价61万元,首付需要31万元,国博城依赖会展及其置业顾问所说的附近无人机等产业,周边商业体一般,入住率不高。有观点认为,国博城所处悦来板块基本都是高端住宅,会带动周边好的学校 。

  而蔡家这个公寓相对便宜不少。其原因或在于,流量或依靠其自带的红星美凯龙家具商场,再无其他大型配套,同时对面为公租房。红星大都会层高21,每层28套,4.8米层高Loft,均价9500元/㎡,首付16万-27万元(5成起),价格较低。梯户比为4T28户,物管费高达6元/㎡/月(前5年4元/㎡/月),交房时间2020年6月底。

  西永微电园轨道跃层公寓西著七里,通水电烟道不通气,总价28万元~33万元,物业3.4元,性价比相对较高 。其优势在于地处西永核心商业地段,219万平方米中央商业区,有轻轨。该项目 2020年9月底清水接房,按揭首付5成、全款可分期,不支持三无。

  新 城 悦 隽 风 华面积40㎡-52㎡,层高17,梯户比2T13H。其加分项包括端户46㎡33.5万元,中户40㎡29万元,甚至特价28万元可购买建面28平米的Loft,整体价格较低;层高4.8米的Loft;通水、电、烟道;接房时间2020年3月,为准现房。

  新 城 悦 隽 风 华可按揭首付5成起(支持三无), 推出11月15日-25日限时抢购5套房源,而编辑看到11月30日现场还在出售。

  相比西永商圈,这里离大学城轻轨站还有两三站距离,交通极为不便。其辐射重庆科技学院、重庆大学、城管校等高校,并以学生定位客户群体,据其称这里有6万学子和20万常住人口。周边主要流量或为协信23万平方米集中商业。但这6万学子与西永密集的公寓面向的客户一样,其宣传资料也是把西永商圈、重庆科学城等概念与新 城 悦 隽 风 华这个楼盘关联起来。

  具体看来新城悦隽风华在大学城,客户群体定位学生,离西永商务区有一定距离,此盘轻轨没有交通不便。

  相比之下西著七里性价比相对较高。4.8米层高舒适度较5.1米层高舒适度差一点。

  另外需要注意的是,西永地区公寓无论Loft还是平层都规划建设了不少,有业内人士预估仅西永商圈还不包括大学城公寓就多大50栋,每栋按300套算,大概也有1.5万套的公寓竞争市场。

  5.1 米高舒适度好但价高

  相比4.8米层高,5.1米Loft基本在西永、大学城等西区,中央公园、蔡家等北区之外,地段相对离市中心更近,但意味着价格更高。

  中梁百悦汇优势在于为层高5.1米的Loft,水电气三通,物业3.5元/㎡/月,较为正常。由于地处南宁六公里(地段相对处于内环,交通不错),因此单价较高,达1.6万元/㎡,特价都达到了1.12万元/㎡。面积26㎡-39㎡,起初总价在50万元-55万元,此后价格可低至48万元,相比西永地区,价格较高,且为3梯23户。首付相比公寓要求的5成,该盘需要6成,2020年年底接房。另外该盘周边无大型商业体,客户群体依然是定位附近大学生,其称3所大学、14万在校师生,21万常住人口。促销手段为支持三无。

  中建玖城贰号5.1米loft公寓,水电气三通公寓,不带租约,物管费2.2元/平方米。地处陈家坪及彩云湖湿地公园,距离重庆西站5.5公里,距离石桥铺商圈仁悦天地1公里,配有住宅25万平方米,商业3.8万平方米。促销手段包括签约送客户价值约95000的电器礼包(客户装修的厨卫家电基本齐全)。户型主力面积37㎡-78㎡,均价15000/㎡左右,总价70万元左右,价格较高。梯户比2梯20户,共3层,接房时间2021年8月30日,按揭5成首付,不支持三无,三无需全款。

  兴茂盛世国际距杨家坪中学200 米, 距彩云湖湿地公园200 米, 轻轨环线3站即可到重庆西站。 楼下自带2.8 万方商业街,宣传称1.3 公里可到龙湖商业街,及距巴国城文化旅游博物馆2公里,此外再无其他吸引流量的商业体,离重庆西站有一定距离。soho建面35平方米-68平方米,loft建面45㎡-66㎡,由于二郎区域发展一段时间了,因此与周边房价一样,价格较高,如建面45.54平方米法人Loft,总价63.9万元,首付34.3万元。该项目水电气三通 , 2020年年底交房,激励措施包括支持三无人员购买。

  渝富.滨江首岸5.1米双层使用,宣传称距离支撑产业沙磁文化产业园1.6公里,“磁器口旁、滨江路上,地铁边,位于网红打卡景点。” 27㎡-60㎡户型,均价1.6万元/平方米,总价60万元起,价格较高,按揭首付6.5-7成或全款,购房者资金压力不小,通水电不通气,物业3.7元/㎡/月。不过,部分签约酒店(大城小屋),需要交软装费用,2020年3月31号装修接房。

  桥达茂宸广场38㎡-46㎡,层高5.1米,精装带租约,因此价格高,建筑面积38.14平方米的公寓,总价高达49.4万元,成交单价1.29万元/平方米,其中首付高达38.3万元;同时物业高达6.5元,性价比不高。在空港基本没有产业支撑,且带租约的基本租金不高回报率低,据悉该项目年租金在2000元-2500元之间。  

  略逊色的平层公寓

  平层公寓相比loft性价比打折。

  万科金色悦城就是平层公寓,万科自带商业,有西站流量,价格较低。

  平层公寓,西永的金科天宸成为畅销盘,性价比相对较高,但需全款或全款分期,不接受按揭。金科天宸在售层高仅3米,为平层,宣传称首付5万就可网签,单价8000元/平方米左右,物管2.8元/平方米/月,价格较实惠。4梯46户,总高12层,1、2层为商业 ,3-12为公寓,接房时间2022年3月。

  值得注意的是,11月23日金科天宸老楼栋因客户资金问题挞定出来6套公寓,价格21万元-25万元,其中包括一套Loft,33万元。11月25日,金科又发出通知2号楼因客户资金问题挞定出来20套公寓,价格17.5万元-26万元。金科所有公寓要求全款或全款分期。此前该项目还发布信息称清退10套出来,面积31㎡-35㎡,总价24万元-27万元。

  紧挨西永的大学城板块,富力城·新壹站层高3.6米,总层高13层,梯户比3T20户,接房时间2020年5月。通水电烟道,不通气。建面50㎡~㎡,单价6200-6600元/平方米。物管费2.7元/平方米/月。

  宣传称,富力城项目位于西部新城大学城核心地段,区域拟规划创建重庆科技城高新区,范围内已规划中国(重庆)自贸区、西部物流园、重庆铁路口岸、“渝新欧”国际铁路、微电子产业园、大学城科技产业园等,重庆“西进”政策发展战略突显,区域价值前景明朗;富力城位于地铁一号线大学城站旁,总占地 3685 亩,总建筑体量 625 万平方米;其中住宅 410 万平方米,商业 215 万平方米;项目分为三期开发,一期为人文住区(售罄入住),二期为城市生态区(在售);涵盖全物业形态;前期规划 110 万平方米中央商务区,未来科学城高端技术人才聚集地,14 所高校 30 万师生消费群体。

  富力城·新壹站可按揭首付6成,支持三无(首付6成),全款一年分期:(现主推分期政策)。

  鲁能星城外滩公寓广告称8万即可签约,带10年巴蜀初/高中指标二选一,且名额可转让。该盘区域位置不错,地段成熟,拥有重庆北站流量,但价格也会相对较高销售单价达到1.1万/㎡起。主力面积35㎡-40㎡,总楼层数27、层高3.6米 、6梯22户,这是一个平层,相对Loft性价比较低。加分项为限108户型水、电、气三通,促销手段还包括可全款分期及按揭首付分期一年。另外其物业费为4.5元/平方米/月。

  有中介人士认为,“ 叠彩山是住宅性质的公寓,虽能落户,但不通气,单纯为了在重庆落个户没必要去买个不通气的。就是因为他是住宅性质的公寓所以单价要比国博城要贵,事实上拿地时土地性质是公寓,无论业态怎么变,公寓性质主要用来出租和长期自持增值,不是为了自主。这地方主要依赖会展,没有会展就无法有流量。另外划片读书读悦来小学,同样的小学哪儿都能读。”

  与公寓同等价位的,编辑发现了中国摩这个楼盘。中国摩套内48㎡-53㎡,预计总价50万元-60万元,梯户比为4T12户。规划有轻轨,医院,有50万平方米商场,包括免税店,不过地处于欠发达地区空港,离市中心太远。但户型较差,规划有巴蜀学校但无上学指标。

 

| 中国房地产网 | 编辑:本站编辑| 2019-12-03 16:52

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