文｜格格物

物管行业集中度进一步提升、业内掀起头部企业并购潮的环境之下，中小物企压力陡增。几天前传出的碧桂园服务拟并购蓝光嘉宝服务的消息，不知又在多少物企老板们心中投下阴影。

2月22日晚间，新大正物业连发15条公告，披露内容涉及高管聘任、股票激励计划、公司更名、新增经营范围等。从中不难看出，为了赢得日后生存发展的主动权，新大正的变革举措可谓大刀阔斧。

成立于1998年的新大正发展之路颇为曲折。当年母公司大正集团消亡而沦为第三方独立物企，2017年挂牌新三板仅半年时间便匆匆摘牌，后经过努力终于在2019年年底登陆深交所中小板。2017年以来，其净利润增幅一路下滑，净利润率也常年在10%的边缘徘徊，一直低于上市物企平均水平。

此外，新大正业绩增长高度依赖于重庆大本营。至2018年年末，其重庆营收占比仍超80%。多年来新大正一直在谋求全国化扩张，但进展并不顺利。2016年至2019年上半年的三年半时间里，其在管面积仅增加1370.17万平方米。

据新大正公布的财报显示，至2020年上半年，其签约面积为近7000万平方米，重庆营收占比则降至69%。不过与碧桂园服务等头部企业相比，这样的发展速度很难令新大正的决策层安然以对。或许在现任董事长李茂顺看来，尽管未来存在很大变数，但图谋扩张、求新求变是解决企业发展问题的惟一路径。

中航旧将先后履新

此次新大正披露的公告中，最引人关注的内容是原中航物业副总经理高文田获任新大正副总裁。而在半年前，中航物业原董事总经理刘文波已正式履新新大正，出任总裁职务。坊间普遍猜测，高文田加盟新大正极大可能缘于刘文波的举荐。

刘文波与高文田先后选择离开中航物业另觅新东家，与中航物业此前发生的变动有重要关联。2019年，招商蛇口收购了中航物业，并将旗下招商物业与中航物业进行重组成立了招商积余，随后成功登陆A股市场。重组过程中公司对高管进行了换血，此前担任中航物业总经理七年之久的刘文波并没有出现在招商积余高管名单中，另择良木而栖是其顺理成章的选择。而加入另一家同在A股上市的新大正，不知刘文波的决定中是否有几分“叫板”的意味。

而此次加盟新大正的高文田2006年就进入中航物业，公司重组后还担任招商积余的副总经理。以56岁的年纪选择开辟新航道，从某种程度上来说，高文田的决定更具魄力与挑战。

7000多万激励“红包”的兑现难题

高层换血的同时，新大正也推出了首份股权激励计划，刘文波与高文田位列其中。

新大正此次激励计划拟向17位激励对象授予限制性股票125.33万股，占目前公司股本总额的1.1663%。其中刘文波获授30万股，高文田获授11万股。按照新大正2月24日午间收盘价计算，这125万多股股份市值高达约7551万元。

值得注意的是，在2月初新大正发布的另一则公告中，公司五名“老臣”宣布减持不超70.8万股的股份。这在一定程度上意味着新大正已将“血本”押在公司新一届领导班子上。

不过仔细分析这份激励计划，受激励的高管们想要兑现巨额“红包”难度颇大。此项激励计划的解除限售条件是2021-2025年期间，新大正的营收同比增长分别不低于45%、110%、200%、280%、360%；相对应的净利润同比增长分别不低于35%、90%、150%、210%、280%。这意味着其业务考核要求是未来五年间公司营收年复合增速约为35.7%，净利润年复合增速约为30.6%。

而据物业中国了解，2018年至2020年前三季度，新大正的营收同比增速分别为15.41%、19.05%、18.58%；归母净利润同比增速分别为24.66%、18.60%、15.82%。这与考核目标存在相当大的差距，而新大正作为独立第三方物企，目前业务拓展的潜力空间也未有明确显现，对于公司新一届高管们来说，接受如此棘手的重任不啻为一场豪赌。

与时间赛跑

此外，公告中新大正还计划将公司全称中的“重庆”去掉，经营范围新增固体废物治理、污水处理、保安服务、文化场馆管理服务、养老服务等内容，同时加大在“科技”层面的投入。

事实上，实现全国化早已成为新大正近年来的公开目标。去年11月新大正曾公开表示，公司的短中期战略目标是用3-5年时间在全国新增10-15个中心城市。走出重庆，是新大正高管们心中的死命令。

去年收购四川民兴物业100%股权成为新大正战略扩张过程中的重要一步。资料显示，民兴物业聚焦行政办公类物业，这与新大正深耕非住宅物业管理的差异化发展路线极为契合。

不过为了收购民兴物业，彼时新大正从停车场改造及投资建设业务中挪用出9700万元，为此公司还收到深交所下发的关注函。

据物业中国了解，新大正将未来发力方向定位于城市运营。目前新大正业务架构包括公共物业、学校物业、办公物业、商住物业与航空物业五大板块，其中航空物业作为新大正2019年重点孵化的新业态，上升势头明显。而在刘文波和高文田两位中航物业旧将加盟后，有望进一步拓展这一板块的发展空间。

而今年伊始，国家10部委联合下发《通知》，鼓励有条件的物业服务企业向养老、托幼、家政、文化、健康、房屋经纪、快递收发等领域延伸，探索“物业服务+生活服务”模式。新大正在多元化业务层面的种种布局，也有利于其在资本市场讲好一个差异化故事。

但未来留给新大正博弈的时间也很紧迫。如今碧桂园服务、万科物业、绿城服务等头部企业纷纷来势汹汹发力非住宅与多元化业务，开启二次元增长之路。尚未实现全国化布局的新大正物业，面临的难题还有很多。

对于新大正的主动求变之举，不少专业机构还是给予了肯定态度。如近日华泰证券针对其近期公告发布研报，维持其“买入”评级。

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