图片来源：恒隆集团2018年年报

编者按：日前，恒隆集团、恒隆地产董事长陈启宗先生照常亲笔撰写恒隆集团及恒隆地产2019年中报两份致股东函。

长达两万字的股东函中，在他看来，世界或正进入一个新阶段。陈启宗表示虽然内地亦受到中美贸易战的打击，然而影响并非负面，甚至是轻微有利的。未来就经济而言，中国更是充满活力；而对于国内高端消费市场，就恒隆目前业绩数据来看，增长势头非常强劲，且连续增长的势头会持续一段时间；而对于租赁物业方面，恒隆所拥有的办公楼目前业绩也是十分理想。

以下为恒隆集团2019中期报告董事长致股东函全文，转载时有删减修订。

谈贸易战  看好内地消费市场

“关于中美贸易战，现在的中国不像上世纪80年代的苏联。就经济而言，前者充满活力；后者则受诸多问题困扰。”他在这封信中如是描述。陈启宗表示虽然内地亦受到中美贸易战的打击，然而为保持国内生产总值增长，内地通过增加公共投资和刺激国内消费,“这对市场来说是非常有利的”。

（奢侈品行业）

他举例表示,在中国国民购买的所有高端时尚产品中，仅有略超过四分之一是在国内交易，这个数字在未来六年有望增长至约50%，恒隆最近的收入增长和顶级时装品牌的近期经验均可引证这一点。 

恒隆的购物商场过去六个月的业绩表现与去年同期进行比较，上海恒隆广场的零售额及租金收入都保持两位数增长。另一座五星级购物商场——无锡恒隆广场，零售额及租金收入分别增长25%和26%。随着若干高端品牌的进驻，大连恒隆广场的零售额及租金收入分别跃升27%和30%。往后的几个月会有更多品牌进驻。济南恒隆广场（预计不久将同样升级至五星级）的零售额及租金收入分别增长11%和12%。

恒隆的次高端物业──沈阳的皇城恒隆广场业绩也非常出色，零售额及租金收入分别增长29%和23%。连恒隆两个表现稍逊的购物商场亦实现个位数的低增长。他认为，这组业绩数据证实了中国国内消费表现良好，特别是奢侈品消费方面。这与相关报告以及在中国营运的主要时装品牌的业绩表现相符。目前为止，增长势头似乎非常强劲，且连续增长的势头可能会持续一段时间。在恒隆的业务市场不断扩大的同时，亦不可忽视令人颇忧心的地缘经济环境。事实上，世界或正进入一个新阶段，与恒隆数十年来所惯常看到的大相径庭。

谈市场:看错香港  看好内地

在谈到香港市场的时候，陈启宗六个月前曾撰述：“我们对内地市场审慎乐观，但始终看好香港经济及物业市场的前景”。但在此次股东函中,他却一改之前的观点：“用“看好”一词描述香港却是大错特错。”他认为倘若香港动荡持续，楼市亦会受到冲击，成交量将下跌，最终楼价也可能下跌。恒隆不再认为今年下半年能够保持与首六个月同样的增长水平。全年甚或会低于大势一个百分点。长期影响又将取决于纷乱何时及如何结束。因着以上所述，很难想像香港整体经济会不受冲击。问题只是，伤害有多深，复苏就有多慢。

对于内地办公楼市场，陈启宗表示非常理想。大量的经济活动可使空间得到充分利用，在恒隆拥有办公楼的每个城市包括上海，所建的都是这些城市前所未有的首个真正甲级办公楼。如今，中国人是全世界最具慧眼的购物群体之一。以往他们别无选择，只能进驻不达标的楼宇。但随着恒隆的到来，确切地提高了他们对优质办公楼的鉴赏力，有能力负担优质空间的租户不会希望再回到劣质空间。

谈策略：关注五个市场要点及营商模式

在致恒隆主要附属公司恒隆地产股东的函件中，陈启宗用一句话重申该策略：“在中国经济蓬勃的城市，发展和持有以高端或次高端购物商场为核心的世界级商业综合项目，并加以管理以作长期出租，而该等购物商场须为其细分市场中的龙头。”

在市场要点方面,中国的零售市场规模庞大，且其前景相对确定。国内消费较国内生产总值增长为快。高端及次高端细分市场的发展尤其迅速。市场竞争少。恒隆的利基市场预期会持续增长至少30至40年。

在恒隆所制定的10个营商模式要点中,陈启宗表示：“在营商模式方面，恒隆的购物商场不太可能被科技或其他营商模式取代。”

恒隆的硬资产既是长期持有，没有过时这回事，又可灵活使用。恒隆是资本密集，而不是劳动密集、科技密集或规管密集；恒隆不依赖任何价格可能大幅波动的单一商品。

在财务方面，恒隆享有可靠且增长稳定的优质经常性收入。由于不难估计开支，盈利能力在某程度上比较容易预测。恒隆的业务亦可带来相对较高的投资回报，较少人察觉的是资本可以有可观增值的可能性。一旦恒隆的市场领导地位得以稳固，这地位便极具防御性。

管理此类业务并不过度复杂，亦不靠个人，而是仰赖一个以企业文化支撑生态系统内的团队。

恒隆的营商模式理念简单，但执行起来却非常困难。要取得成功，管理层必须恪守高端商业（特别是零售）地产业的五个基因，即最佳的位置、充足的土地面积、政府制定的合理发展大纲、妥善的设计和优良的施工。时间跨度必定较长且需要耐心。必须做好等待的准备，良久地按兵不动，伺机而行。

对品质的坚持是必要的，且须随着时间的推移取得经验和知识。尽管犯错在所难免，但须竭尽所能避免重大失误。所有这些守则构成达至成功至关重要的思维方式，这确实很难执行。

恒隆的营商模式尤其适合家族控股公司，特别是上市公司，因为资金需求庞大。通常只有富裕的家族，方有如此长的时间跨度。亦因此，这种模式的特点对控股家族极具吸引力。从上述说明不难得出结论：此营商模式尤其适合长久的财富创造。

一般而言，优质的房地产属于相当不错的资产类别，通常用作资本保值和增值。住宅和办公楼的业权通常会被中期或长期持有。然而，恒隆和其他人的经验显示，零售物业可产生更高或极高的回报。 

总而言之，本人预期前景可期。唯一令人失望的是香港，由于其社会问题，香港不会如恒隆希望般快速增长。恒隆会竭尽所能，以内地预期租金的增幅弥补差距。