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世邦魏理仕中国区总裁李凌表示：“站在新十年的起点，中国商业地产新一轮增长的契机已初露端倪。”

2020年1月7日， CBRE世邦魏理仕发布《2020年中国区房地产市场展望》，表示2020年宏观经济不确定性依然存在，但国内外经贸和货币政策环境已释放出积极信号，金融开放、5G、Z世代、B端电商等制度利好和基础性变革将为商业地产市场带来新的增长动力。

世邦魏理仕中国区总裁李凌表示：“站在新十年的起点，中国商业地产新一轮增长的契机已初露端倪。科技的进步和人口结构的变化将给社会带来深刻而持久的影响，开拓商业地产市场新边界。‘明者因时而变，’资产管理在投资中的重要性进一步凸显。”

与此同时，基于对过去一年市场的总结，世邦魏理仕对2020年中国写字楼、零售和仓储物流和投资市场做出主要判断。

写字楼市场：空置率有望2021年见顶

截至2019年末，世邦魏理仕跟踪的17个中国内地主要城市写字楼平均空置率为21.7%，空置面积主要集中在部分华北二线和中西部城市以及新兴商务区板块。全国写字楼租金指数同比下跌1.8%。

而2019年写字楼新交付面积740万平方米，为历史最高值。受到国内外经贸不确定性以及P2P、共享办公行业优化整合的多重影响，全年净吸纳量放缓至337万平方米。

TMT和金融双引擎驱动格局不变，全年贡献逾50%的租赁需求。经济转型带动专业服务业稳步发展，成为第三大写字楼需求来源。

报告认为，中美第一阶段的贸易协议临近达成以及更灵活的国内货币政策有望提振企业信心和扩张预期，金融和科技企业将继续成为写字楼需求的有力支撑。而5G加速商用对ABC领域的赋能效应将明显放大，终端设备制造、工业互联网等行业将迎来快速发展和迭代的契机。

同时，三大金融和科技中心，北京、上海和深圳，以及杭州、成都、武汉等科技产业发达的二线城市将最大化受惠于两大需求引擎。

此外，考虑延期交付因素后，2020年全国写字楼新增供应仍将达到750万平方米左右，空置率将进一步走高。世邦魏理仕预计2021年在新增供应放缓和需求持续复苏的双重推动下，空置率有望开始下行。而供应充裕，空置率有望2021年见顶。

另外，2020年写字楼租金将继续承压，但经济和企业信心将助一线及核心二线市场租金走势边际改善，广州和杭州有望回升。而全国写字楼租金降幅将收窄。

零售市场：Z世代登场将成为消费的主力军

世邦魏理仕数据显示，2019年，全国17城零售物业新增供应累计约520万平方米，较去年同期值下降约三成。新项目平均开业率超过85%，但零售业态配比相对较低。

可以看出，市场参与各方已走出线上和线下的零和博弈，科技赋能的全渠道成为业界共识，为零售物业市场带来新的商业模式和效率提升的空间。

展望2020年，报告指出，2020年，中国约有1.5亿的Z世代（1998年至2010年出生），将贡献中国整体消费力的40%，成为消费的主力军。双“H”（快乐和健康）的生活理念将持续渗透品牌和业主的发展策略，带动美妆、运动、玩具游艺、宠物店等业态的突出表现。购物中心和商家延长晚间营业时间，并结合餐饮业态来吸引年轻消费者，从而实现客流量和销售额的双升。

此外，更多的业态跨界是品牌谋求活力、商场营造热点的有效途径，该趋势预计将在2020年进一步显现。

世邦魏理仕预计17城中包括京沪、部分核心二线等逾10个城市有望实现租金小幅增长，标杆项目仍是推动租金上扬的主动力，而部分改造重开的新项目也将为租金增长带来小幅动力。

物流仓储市场：四大一线城市及其卫星城市有望引领涨幅

2019年，世邦魏理仕跟踪的全国16个工业仓储市场的新增供应累计409万平方米，高于去年同期值，空置率小幅上升至13%。

大型电商搬迁至自建库导致净吸纳量趋缓至232万平方米，但传统的需求主体如第三方物流、零售及制造业需求稳定。新兴的垂直电商、冷链物流需求快速发展，传统零售向全渠道转型也带来新增仓储需求。

报告认为，随着采购领域电商平台崛起，预计2020年国内B2B电子商务市场规模达到30万亿元以上。相较于国内C端消费类电商用户渗透率高达74.8%，B端企业电商化采购渗透率仅16%，其中工业品线上渗透率更是低于3%，相较欧美国家平均约48%的渗透率差距较大。政府、央企、私企、外企和中小企对效率和服务升级的需求孕育着B端市场的巨大蓝海。

2019 年以来以快递快运领域为主的物流行业集中度快速提升，仓储网络整合升级需求显著。企业物流业务外包进一步催生第三方物流仓储升级需求。

如今，电商巨头基本完成全国核心物流枢纽城市布局，全国16个主要城市自建库新增供应影响逐渐减弱。巨头持续加码物流科技，提升全流程供应链掌控，致力改善体验和时效。

2020年市场整体租金增长率预计与2019年度持平，四大一线城市及其卫星城市有望引领涨幅。

投资市场：商业地产投资回报更具吸引力

2019年的大宗商业地产投资市场保持活跃，年度累计交易金额2564亿元，较2018年微跌3.5%。上海和北京两地的大宗交易占据今年总交易额的67%，与去年基本持平，但仍是中国区的投资重点，其中写字楼交易占据主导。而作为大湾区中心城市深圳也获得了更多投资者的关注，投资额也有明显增长。

对于2020年展望，报告指出，商业地产投资回报更具吸引力。预计2020年10年期国债到期收益率继续向3%逼近，提供稳定收益的一线城市优质商业地产利差将扩至100-150基点。低利率环境将持续推动国内保险机构增加商业地产配置，而已募集外资房地产基金预计仍有100亿美元将陆续投向中国市场。

此外，投资者将更重视租金收入的稳定性，并增加结构性投资的配置。门户城市核心区位写字楼将为投资者提供更具防御性的现金流，高标准的物流设施将持续被视为长期投资机遇。消费升级以及全渠道零售对实体商业的赋能将推动零售物业投资回升，预计已募集外资基金中有26%将投向零售物业，明显高于2017-2019年间15%的交易金额占比，区域型、社区型和奥特莱斯购物中心将受到关注。

同时，报告还指出得益于科技企业对写字楼需求的持续快速增长和租金成本优势，科技园区和科技企业集聚的新兴写字楼板块将更具投资成长性。

在房地产债方面，报告指出，2020年至2021年，开发商约有1.8万亿元境内外债券到期，将带来项目收购和房地产债投资机会。

世邦魏理仕中国区研究部主管谢晨表示：“2020年，国内外经济环境的不确定依然存在，投资者应着重关注消费升级、城市化、科技创新等长期趋势所蕴藏的投资机会。企业和消费者对空间柔性和可持续性的需求日益提升，投资者通过更为积极的资管运营以主动应对是提升项目表现的关键。”（界面新闻）