| 中房报见习记者 张超凡 记者 樊永锋 北京报道

“购买这套位于温榆河畔中央别墅区的住宅是为了居住舒心，不是一进门就违法使用车库。”11月26日，别墅主人王先生愤懑地对中国房地产报记者表示。

2018年4月27日，王先生与北京顺义新城建设开发有限公司（以下简称“顺义新城”）签订了商品房预售合同，据此购买了鲁能优山美地D区一套独栋别墅，这套别墅分为地上3层、地下2层，车库位于地下2层，与房屋呈一体化建设。

独栋别墅模型

在合同签订后，顺义新城收取了包括车库的全部价款。按照合同约定，顺义新城应于今年9月30日前交付符合标准的商品房以及对应车库。

“9月份，我带上全家老少，满怀期待地去验收新房，但验收那天发现，开发商所谓的地下车库只是地下室而已，根本无法停放车辆，与国家规定的车库标准不符。此外，存在车库无证销售以及误导消费者使用未竣工设施等违法违规行为。”王先生表示。

据中国房地产报记者了解，优山美地D区为封闭式社区，车辆只能通过地下车库才能进入社区。由于现在车库无法正常验收交付，王先生一家人不但居住需求受到影响，且女儿落户、教育也受到了一定影响。

11月13日，经王先生投诉，顺义区住建委已对此事展开调查。

鲁美芳苑项目预售证

别墅宣传规划图纸

车库无法正常验收

11月26日，中国房地产报记者来到优山美地D区实地调查发现，王先生购买的地下车库并没有建设完成，在王先生购买的别墅地下2层，所谓的“车库”地面凸凹不平，混凝土及钢筋依稀可见。

售楼处一位孙姓营销负责人表示，社区分为一期和二期，总共262户，每户配备两个产权车位，车位全部位于地下二层，一期车库已交付且正常使用。对于二期车库出现无法验收的情况其表示并不清楚。

当记者询问一期业主车库验收及产权办理情况时，前述营销负责人不愿再回答。

未竣工的地下二层车库

“一期业主车库也存在问题，只是糊弄过去了.”王先生表示。据王先生介绍，当时购买车位时，售楼处宣称车位是买二送一。但上述营销负责人却否认了这一说法，称“能办理两个产权车位，在大于两个车位的空间里挤一挤可以停放3辆车。”

记者在焦点看房上看到，鲁能优山美地对外称“D区总户数262户，每户3个停车位”。

“2018年买房时，售楼处并没有告知房屋有预售证而车库没有预售证的情况，而是一并进行了售卖，当时也没有留意车库的事情，直到2019年9月份交房才发现问题，售楼处存在欺诈销售行为。”王先生称。

记者查看王先生提供的商品房预售合同发现，有关车位的四至范围、车位号、预售面积、预售价款等情况合同中均没有约定。此外，也没有签订有关车库的任何补充协议。

记者通过北京市住房和城乡建设委员会官网查询发现，鲁美芳苑（备案名）项目并没有车位预售许可证。据悉，若地下车位与地上商品房是一并申请预售的，应当在预售许可证的备注栏内注记地下车位的批准预售面积；若地下车位是单独申请预售许可证的，在预售许可证的“项目类型”栏内会加以注明。但记者查看发现，鲁美芳苑项目的商品房预售许可中并没有关于车位的任何相关信息。

针对上述问题，王先生不得已向当地住部门进行了投诉。

11月13日，顺义区住建委执法人员工与王先生一同来到了优山美地项目现场。执法人员了解情况后表示已经立案，近期将给予回复。

预售合同补充协议部分内容

产权车位存疑

在鲁美芳苑的商品房预售许可中并没有关于车位的任何相关信息，车库在没有预售证的情况下进行销售已是事实，那么车库是如何在没有预售证的情况下顺利验收？后期车位产权证又该如何办理？

王先生称，上述营销负责人曾告诉他，二期车库验收可能需要一些时间，验收时间不能确定；验收完毕，方可办理车位产权证。从王先生提供的视频可以看出，之所以不敢将车库建成正常交付的样子，也是担心通过不了相关部门验收。

地下车库通道

据记者了解，对于按规划建设的地下车位，房管部门可以办理预售证，当达到交付使用条件，经相关验收部门验收、备案完成以后，可以办理不动产权证。但对于人防车位，没有明确规定需要房管部门办理预售证。

公开资料显示，人防车位是开发商根据《人民防空法》的规定建设的地下人防工程，然后将之改造成地下停车位。

根据《人民防空法》等相关法律规定，战时此类车位人防办可免费征用此类车位作为地下人防工程，平时此类车位可由开发商处置。按照“谁投资谁受益”原则，在不妨碍人防功能和其他业主利益的前提下，收益归开发商所有。

据记者了解，目前人防车位的所有权归属没有法律明文统一规定，仍处于不明晰的状态，围绕人防车位所有权归属的争议颇多。

记者在双方签订的预售合同补充协议中看到，出卖人对人防建筑享有使用收益权利，出卖人可将人防建筑用于设置车位或其他合法用途。该商品房所在项目的商业用地、地下室、半地下室、地下车库、半地下车库、楼座下架空层等，以及它们应分摊的面积均归出卖人所有，不随该商品房的转让而同时转让。按政府、市政部门或行业部门要求，应向其（或可向其）移交配套设施及附属房屋、场地的，出卖人将从其规定进行移交。

优山美地D区售楼部

优山美地项目位于京顺路温榆河畔中央别墅区核心，该项目由鲁能集团有限公司（以下简称“鲁能集团”）投资。优山美地D区为项目四期，位于顺义后沙峪板块，目前独栋以及合院房源仍在售，楼栋总数262栋，由顺义新城负责开发建设及销售。据记者了解，顺义新城为天津广宇发展股份有限公司（以下简称“广宇发展”）全资子公司，广宇发展的控股股东为鲁能集团。

公开资料显示，顺义新城成立于 2002年9月11日,最初由鲁能英大集团有限公司和北大星光集团有限公司（原名称为北大君士集团有限公司）共同投资设立。经过历次股权调整,于2013年12月变更为鲁能集团的全资子公司。2017年9月,鲁能集团将持有的顺义新城100%股权转让给广宇发展。重组交易完成后,顺义新城变更为广宇发展的全资子公司,注册资本为70000万元。顺义新城的母公司为鲁能集团,最终控制方为国家电网有限公司。

截至发稿日，记者致电及发送短信向上述孙姓营销总求证均未得到回复。