图片来源：城市绿色更新

中央财经大学 杜佳泽

随着我国城镇化进程逐步放缓，城市建设由增量扩张进入存量优化的新阶段。如何将城市低效利用空间，特别是“边角剩余地”改造为满足市民需求的新功能空间，成为了城市更新的重要一环。

不同于“畸零地块”和“城市空地”，“边角剩余地”空间包括所有功能退化的空间，它在规模、所有权、使用权、土地性质等方面没有明确界定，包括一切未被合理规划利用的空间，且不局限于城市的尺度。这类“边角剩余地”如何实现有效利用和功能的提升？本文以北京双井九龙社区“井点一号”为例，加以剖析。

一、北京“井点一号”小微空间改造

“井点一号”位于北京市朝阳区双井街道九龙社区内，是由双井街道责任规划师带头实施的小微空间改造项目。原址是一处只有单调健身器材的社区场所，经过改造后增加了休闲娱乐、休憩交流功能，增设儿童娱乐等设施，为居民提供了舒适宜居的社区空间。

从2019年12月开始项目策划，“井点一号”微空间的营造建设共经历了8个月的时间。责任规划师团队负责整体统筹，街道与中社社区培育基金给予了资金支持，并联合设计、施工、社区营造等社会企业、组织组成共建生态，以多方共治的形式完成了“井点一号”的空间有机更新。

改造前，这里是一片约300平方米的空地，地表硬质铺装，高出地面约半米左右，仅有一处楼梯入口，上面放置着少量的健身器材。规划之初，团队采用了计算机视频识别技术对场地进行科学评估，了解了不同年龄层人群对于这片场地的使用情况，定义了场地的核心适用人群，以及使用的人数和时间规律等，根据需求找出存在的问题。同时邀请场地的核心使用人群一起进行参与式设计工作坊，形成了初步设计方案。场地所在的高台增加了阶梯，增加了儿童活动的设施，适合打卡拍照的镜面设施，增加了座椅和花坛、无障碍坡道等。

“井点一号”小微空间改造后，城市象限团队在空间内安置了多种传感器，将这个小微空间变成了一个低成本的微新基建，帮助小微公共场地后期的运营和管理。通过对使用群体的各项活动频次、持续时间的统计发现，改造后的空间中，娱乐活动、社交活动的人群数量和活动持续时间显著增加。“井点一号”社区体育化微更新的过程中公众参与发挥着不可或缺的作用。不仅增加了居民的参与感和获得感，引导居民自愿、积极表达自我诉求，也让“边角剩余地”的体育化再生落到实处。北京城市象限科技有限公司的董雨菲和陈琪玲老师接受访谈时说，“我们希望留给居民更多弹性，让更多的居民参与设计工作坊、场地命名、场地种植什么植物等工作，除此之外还设定了空间使用公约、居民议事会和线上开放讨论等，让他们与社区微更新建立情感的联系”。

二、“边角剩余”空间体育化

1.体育+地产

北京“井点一号”项目通过社区小微空间改造，在活用闲置地块的同时，也为居民们提供了休闲健身场所。那么在地产开发初期，我们是否就可以通过科学合理的规划，避免“边角剩余”地块的闲置？首先，在确认权属与规划用地性质后，开发商可以利用边角闲置地，按照有关指标要求，“见缝插针”地建设社区体育配套设施。其次，在规划过程中，可结合不同“边角剩余”空间的实际地理情况，因地制宜地建设不同类型的社区体育文化设施，打造充满活力的社区公共服务中心。

开发商亦可利用存量房产中的“边角剩余”空间，探索符合条件的地块发展体育产业。在“边角剩余”空间的社区网络建设时，需重点考虑多层次、多功能公共空间的长期规划，积极探索社区服务新模式，制定相关管理规定并严格遵守相关的条例，满足公共体育服务行业多元化、个性化的需求。

通过充分利用城市“边角剩余”空间，能够进一步加强周边居民与社区公共空间的情感连接，带动社会资金的流入，带来更多的资源，提供更多的可能性。如此闭环模式，将空间、主体、资金三套资源充分整合，加以合理配置，形成更加完整有序的社区网络。

2.包容性社区

城市是人的城市，社区主体亦是居民。公众参与和多元治理相结合的参与模式是“边角剩余地”活用的有效途径，这一模式的关键之处是通过发掘街道、社区两委、居民、企业等多方力量推进“边角剩余”空间环境品质提升，完善公众参与机制。在社区方案形成之前，务必要更广泛地获取居民发散的想法，后由设计师从安全性、可实施性、经济性等方面对这些方案进行凝聚提炼。在改造更新的具体过程中，企业可以尝试与居委会合作的形式来共同完成，由企业提供场地和经费，为提高社区居民的参与性做好宣传。

3.产业链发展

除了利用“边角剩余”空间，将体育健康、生命运动元素融入社区外，“体育+X”模式创新也将为公共空间带来巨大潜在价值。

体育化空间改造将吸引更多热爱运动的人向该地聚集，带来较大的人流量，周边绿色健康小型餐厅的建设，能够有效推动地方餐饮消费的发展，建立起“体育+餐饮”的有机模式。在进行体育化改造的同时，也可以置入艺术化设计活动装置，营造特色景观，让“体育+艺术”充分发挥推动全民健身，美化城市环境的双重作用。

三、未来发展方向

目前暂时不存在公认成熟的“边角剩余”空间微更新运作机制，现有的试点工作也暴露出诸多潜在问题。首先，北京市内边角剩余等闲置空间仍大量存在，尚待开发。房地产开发初期对于“边角剩余”空间的重视程度不足、后续设施器械缺乏管理、维护工作不到位，导致社区公共空间衍生出大量管理漏洞。其次，各项目参与方之间的关系连接较弱，社区建设与治理常处于混乱状态，尚未形成一整套居民参与建设制度，公众参与意识与凝聚力亟须根本改变。同时，体育设施的管理权责划分存在重叠，造成管理冗余，效率低下。

针对上述问题，我们从“管控（管束和激励）”和“要素（空间－主体－资金）”两个维度出发，对“边角剩余”空间未来可持续发展提出以下解决建议：

在管控方面，首先应明确社区、企业以及居民等多方主体责任分担，明确各自的职责和任务。通过社区营造、民主选举业主委员会等方式激发居民参与的热情、提高居民的参与感与归属感，实现在地居民的共建和共治。此外，应完善企业管理机制，确立明晰的产权关系，保障业主意愿的合理实现，保证城市物产可得到持续循环利用。

在要素方面，我们从空间、主题、资金三个层面进行剖析。

空间层面：企业应对有关用途转变后的地块进行创新性改造修建，可将废弃闲置空间变为居民健身场所，并在其周边建设“体育+”多产业配套设施，提高土地使用效率。

主体层面：居民、规划设计方、开发公司、非营利机构等需在政府的领导下，进行权责划分，调动自身的参与热情，达成一致同意或协同合作等，这将成为社区更新制度建设的关键。

资金层面：在政府财政支持下，未来社区的可持续建设更需要社会资本的介入，以确保资金的长效性。由于改造后的闲置空间是个公共区域，人流量较大，因此可以在其附近进行广告牌招商工作、出租场地等收费项目以维持后期维护工作。将闲置的小微空间改造成公共体育场所，可以按设施完善程度、环境整洁程度等标准将其划分为公益型、低收费型等不同等级，但由于空间的公共性，需要强调即使收费也必须低于市场内部健身房等其他非公益性场所的价格。