中房报·市场研究
A+
政策性租赁住房的筹集路径与实践

中国房地产网

2021-05-09 12:51

保障性租赁住房又一次在中央最高级别会议上被重点提及

保障性租赁住房又一次在中央最高级别会议上被重点提及

智库1.jpg


中房智库苏志勇


4月30日,中央政治局召开会议,强调要坚持“房住不炒”定位,增加保障性租赁住房和共有产权住房供给。这是去年年底中央经济工作会议和今年全国两会等重量级会议之后,保障性租赁住房又一次在中央最高级别会议上被重点提及。补齐保障性住房短板,特别是增加保障性租赁住房供给已经成为党中央的重大决策部署,也成为各级政府今年乃至“十四五”时期的工作重点。


自2016年国务院出台《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》以来,我国住房租赁市场蓬勃发展,截至2020年底,已有3800多万困难群众住进公租房。各城市通过新建、改建、盘活存量等多种方式筹集政策性租赁住房,尽最大努力帮助新市民、青年人等群体缓解住房困难。尽管如此,由于历史欠账和人口流动加速等原因,一些热点城市租赁住房供应仍存在较大缺口,供需错配严重,租金持续走高,政策性租赁住房的筹集成为解决大城市住房问题的重要突破口。


政策加持助力租赁住房筹集


2019年初,国家发改委、住建部等9部委联合发布《进一步优化供给推动消费平稳增长促进形成强大国内市场的实施方案(2019年)》,明确将符合条件的农业转移人口纳入住房保障范围。支持部分人口净流入、房价高、租赁需求缺口大的大中城市多渠道筹集公租房和市场租赁住房房源,将集体土地建设租赁住房作为重点支持内容。随后,财政部下发《中央财政城镇保障性安居工程专项资金管理办法》,对公租房保障和城市棚户区改造、老旧小区改造、住房租赁市场发展给予专项资金支持。首批16个城市(北京、长春、上海、南京、杭州、合肥、福州、厦门、济南、郑州、武汉、长沙、广州、深圳、重庆、成都)和第二批8个城市(天津、石家庄、太原、沈阳、宁波、青岛、南宁、西安)相继列入中央财政补贴范围,专项资金补贴用于2019年至2021年间新建、改建、运营的住房租赁项目。截至目前,已有北京、上海、深圳、武汉、成都、南京、杭州、合肥、厦门、西安、宁波、天津、济南、重庆、石家庄、南宁等16个城市公布了中央财政支持住房租赁市场发展试点专项资金管理办法。2020年5月,住建部协调中国建设银行与广州、杭州、济南、郑州、福州、苏州等6个试点城市签署《发展政策性租赁住房战略合作协议》,预计在未来三年内,提供不少于1900亿元贷款,扶持6城市筹集80万套(间)政策性租赁住房。


政策红利的加持为租赁住房建设和筹集提供了强大助力,热点城市一方面加大租赁住房土地供应,另一方面积极开拓新渠道筹集租赁住房房源。深圳在年度工作计划中提出2021年建设筹集租赁住房10万套;上海2021年计划新增5.3万套租赁住房供应,包括8000套公租房;武汉2021年计划新建、筹集租赁住房9.3万套(间);太原2021年计划筹集租赁住房4万套,其中新建、改建2万套,盘活2万套;合肥计划筹集政策性租赁住房不少于3万套(间);郑州全市计划筹集各类租赁住房1万套(间),培育专业化住房租赁企业50家。

智库2.jpg


“建、改、收”,筹集路径各有利弊


增加政策性租赁住房供应,不外乎三大路径:新建、改造和收集。今年全国两会上,全国政协委员、广东省住房和城乡建设厅厅长张少康针对租赁住房筹集即给出了“‘建一点、改一点、收一点”的建议。“建一点”是指在房源较为紧缺的地区,可以通过新增供应租赁住房用地,或利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地,建设一批租赁住房。“改一点”是指结合城市老旧小区改造和闲置非住宅(如商业办公用房等)改造等,盘活一批存量房屋,通过外部环境改造、内部功能优化等,新增改造筹集一批租赁房源。“收一点”是指采用市场化手段,通过专业化企业运营的方式,将一批闲置的住房收集起来,统一服务标准后重新向市场出租,提高空置住房的利用效率。可以说这三种筹集路径各有利弊,各地需根据具体情况选择适合的路径。


新建:土地供应是最大难题


目前新建租赁住房土地供应主要来自两大渠道:一是国有土地出让,出让方式包括直接出让租赁住宅社区(R4用地),通过招拍挂竞自持用地,在商业项目上配建人才住房用地等;二是利用集体土地建租赁住房。在国有建设用地出让方面,今年自然资源部针对22个热点城市出台了土地集中出让新规,并要求要单列租赁住房用地。目前已有至少18个城市公布了年度住宅用地供应计划,并基本实现了单列租赁住宅用地。从供地规模上看,比往年有了明显增加。其中北京租赁住房用地占住宅用地的比例接近30%,其他城市基本在10%左右;租赁住房占商品房用地比例,18个城市均超过了10%。


通过招拍挂集中出让租赁住房用地是增加租赁租房最直接的方式,但也存在一些难题。一是对于拿地企业来说,如何运营实现盈利是最大的难点,土地持有成本高、回收周期长,缺乏有效的退出机制,因此企业拿地的积极性值得怀疑。二是地块的区位选择是否与需求相匹配也是一大难题。租赁住房需求往往集中于城市核心商圈,对于热点城市来说这类区域新建住宅用地本就稀缺,租赁住房用地更是“奢侈品”;若选择在相对偏远的郊区,则违背了“职住平衡”的原则,增加了交通成本。


利用集体土地建设租赁住房是近年来一直在试点的土地供应方式,目前已经有北京、上海、广州、杭州、南京、成都等18个城市开展试点,北京、上海、合肥等城市已经成功实现项目竣工并开业,广州、武汉、郑州、福州、杭州、佛山、海口等大多数城市已经有项目开工并即将投入使用。但是相对国有建设用地,集体土地建租赁住房虽然破解了土地成本难题,但选址、与权益人关系的处理、收益分配等问题仍然需要逐一破解。


此外,采取新建方式,从企业拿地到规划设计再到建成投用,至少需要一两年时间才能形成有效的市场供应。如需解决租赁住房的“近渴”,还需更为高效的方式加以解决。


改造:土地“变性”需实施细则跟进


目前房地产市场正由增量市场转向存量市场,城市更新和老旧小区改造成为提升城市化水平的必由之路。城市化过程中出现的产业错配、资源错配和资源低效利用等问题亟待通过更新改造加以解决。一些工业地产、产业园区和商业项目可以通过更新改造和土地性质调整,改造为租赁住房,形成有效供给。


2016年国务院出台的《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》(39号文)即明确,允许将商业用房等按规定改建为租赁住房,土地使用年限和容积率不变,土地用途调整为居住用地,调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。而2017年住建部、国家发改委等部门联合印发的《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》(153号文)则指出,鼓励住房租赁国有企业将闲置和低效利用的国有厂房、商业办公用房等,按规定改建为租赁住房;改建后的租赁住房,水电气执行民用价格,并应具备消防安全条件。尽管从两个文件中均找到“工改租”“商改租”的政策依据,但是对于如何进行土地用途调整、是否需要补交土地出让金、如何进行规划审批和消防验收等,并没有明确的实施细则。


尽管如此,目前已经有北京、上海、广州、深圳、重庆等主要城市相继出台的鼓励“商改租”“工改租”的相关政策,不仅为库存的商办项目提供了一条出路,也为增加政策性租赁住房供应提供了重要渠道。


收集:变C2C为B2C


目前住房租赁市场80%以上房源为个人房源通过中介机构出租,属典型的C2C模式。未来的发展方向是由C2C模式转向B2C模式,市场由一大批具有运营能力、管理规范的企业和机构,对个人房源和社会闲置房源进行集中收储,按市场需求加以适当改造(如大户型改小户型)。近年来也有一些房企涉足长租公寓领域,通过收集个人房源出租,但由于缺乏可持续的盈利模式和运营能力,多数企业步履维艰,甚至由于监管不到位造成长租企业暴雷、跑路事件频发。近日住建部、国家发改委等6部委联合出台的《关于加强轻资产住房租赁企业监管的意见》,为租赁企业规范发展套上了“紧箍咒”,但是长租企业如何找到理想的盈利模式成为行业健康发展的关键。


案例


部分热点城市租赁住房筹集招式


北京:闲置大院变身青年租赁社区


对闲置住房的改造,不仅让老旧建筑注入了新的功能,重新焕发出新的活力与价值,也为生活在周边的年轻新市民解决住房问题、实现“职住平衡”提供更多的可能性。2019年,北京龙湖冠寓关庄项目正式推出,基于多年深耕空间开发运营的经验,项目将公寓、联合办公和院落公共空间进行有机结合,灵活采用多种方式盘活闲置资产,提高了存量资产的利用水平,将废弃的园区重建为富有活力的青年社区。该项目坐落于北京市朝阳区地铁15号线关庄地铁旁,临近亚奥和望京两大商务办公区,周边坐落几大文化创意园区,选择在这里租住的人群范围基本覆盖了北至中关村、东至国贸三元桥的大片商业办公区域。


上海:试点拆套使用、筹集宿舍型房源


近日上海市住建委等部门联合发布《上海市发展公共租赁住房的实施意见》,在租赁住房筹集方面,提出市、区政府统筹协调安排,加强房源建设筹措。一是商品住房中配建;二是集中新建;三是从其它保障性住房中经规定程序批准转化;四是改建闲置的非居住房屋;五是收购或代理经租闲置的存量住房。


打造宜居之所,是上海持续引进人才的重要保障。与此同时,城市运行所必需的基础服务人员的住房需求也不容忽视。自2020年下半年起,上海公租房试点拆套使用、筹集宿舍型房源,针对一线务工者,新增“一间房”“一张床”供应。


深圳:符合条件的城中村房源可筹集为人才房公租房


2020年3月,深圳市住建局印发《深圳市人才住房和公共租赁住房筹集管理办法(试行)》,通过创新筹集工作机制,盘活各类社会存量用房,拓展人才和公共租赁住房的筹集渠道。根据文件精神,城中村房源和经依法处理后的没收类违法建筑,满足安全条件的房源可以筹集作为人才住房和公共租赁住房,并向符合条件的对象供应。通过规模化租赁方式筹集的未经改造的城中村房源,应当委托房屋安全鉴定机构名录内的鉴定机构进行房屋结构安全鉴定,并根据鉴定结论开展设计与施工活动,确保房源满足结构安全使用要求。


厦门:符合条件的商业项目可改租赁住房


2021年2月印发的《厦门市商业办公项目变更为租赁住房项目管理办法》指出,符合条件的商业办公项目可申请变更为租赁住房,同时完成变更申请并在厦门市住房租赁交易服务系统备案的项目,若符合条件即可申领补贴。该条款适用于厦门市以出让方式取得的国有建设用地中含有商业、办公用途的项目,其商业、办公部分变更为租赁住房项目的审批管理。申请商办项目变更为租赁住房项目,需要符合以下七大条件:申请人与土地使用权人一致;已取得预售许可证的项目,申请人应当先暂停或取消预售;已征求利害关系人意见;按宗地、子地块或幢、层相对独立空间申请;土地设定抵押权的,应取得抵押权人同意用途变更的书面意见;申请人承诺不改变已建成或在建项目主体建筑结构,项目变更后满足建筑结构和消防安全要求;申请时点剩余土地使用年期不少于8年。


重庆:引导机构和企业收储、托管居民闲置房


在盘活存量房屋方面,重庆以存量利用为主、增量建设为辅,多渠道拓展租赁房源供给。通过引导金融机构、租赁企业规模收储、托管居民个人的闲置房屋,委托专业化租赁公司改造和经营,对外提供规范、达标的租赁服务。例如建融住房重庆公司投资打造了首个老旧小区改造集中式长租公寓“南桥苑项目”,打通了老旧小区改造和住房租赁市场的通道,主要为保洁、公交司机等从事基本公共服务的中低收入新市民提供优质租赁住房。目前重庆已累计盘活个人闲置房屋8.2万间、486.2万平方米;累计盘活商业商务用房1.3万间、60.7万平方米;累计盘活国有企事业单位的闲置房产1.9万间、71.6万平方米。


沈阳:鼓励企事业单位利用自有非居住用地建租赁住房


在租赁住房筹集方面,沈阳鼓励企事业单位利用自有的非居住性质国有建设用地新建租赁住房,按建安成本的30%标准补贴,最高不超过建筑面积每平方米900元;为改善居住质量改造职工宿舍和人才公寓,按改造成本的25%标准补贴,最高不超过每平方米400元。同时鼓励将整栋、整单元、整层,规模不小于建筑面积1000平方米的商业用房、办公用房、宾馆等非住宅或整栋、整单元住宅改建为租赁住房,按改建成本的25%标准补贴,最高不超过建筑面积每平方米750元。


武汉:“工改租”有效增加租赁住房供应


2020年4月,武汉市房管局会同市自然资源和规划局、市城乡建设局出台《关于允许商业和办公用房等存量用房改造为租赁住房的通知》,允许将闲置商业办公用房、工业厂房等非住宅项目依法依规改造为租赁住房。2020年6月24日,江岸区率先将“万科泊寓2035”纳入非住宅存量用房改造为租赁住房项目立项。截至2020年底,已有万科泊寓2035及冠寓保利公园九里店2个“商改租”“工改租”项目取得认定书,共改建租赁住房1476套、面积5.92万平方米,另有20多个项目正在办理改造认定相关手续。这一举措为闲置低效的商业、办公、工业厂房等非住宅存量房屋的盘活改造探索出一条新的路径。


济南:盘活社会闲置存量住房


济南市出台的《关于培育和发展住房租赁市场试点工作的实施意见》,明确支持盘活闲置存量住房作为租赁住房,即鼓励专业化、规模化住房租赁企业以收购、长期租用、受托经营等方式筹集闲置住房用作租赁房源。


盘活社会闲置存量住房用作租赁住房的住房租赁企业,主要包括专业住房租赁运营机构、房地产开发企业、物业服务企业、房地产经纪机构等。住房租赁企业必须具备企业法人主体资格,经营范围包含“房屋租赁”业务,具备一定经营规模、较强管理能力和良好社会信誉。住房租赁企业与房屋产权所有人或者法律规定的其他权利人签订长期租赁合同,将社会闲置存量住房作为租赁住房。承租期限由住房租赁企业与房屋所有权人协商确定,原则上承租时间不低于3年。


宁波:允许将闲置商办、工业用房改建为租赁住房


2020年初,宁波市出台《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》,提出允许改建房屋用于租赁。在符合产业发展、结构安全、消防安全的前提下,允许企业将闲置商业、办公、工业用房改建为租赁住房或职工宿舍。改建项目应按审批要求进行建设、消防验收和运营管理。改建项目的用水、用电、用气价格可以申请执行居民标准。闲置商办、工业用房改建为租赁住房的项目,持续运营应不少于5年。根据开发园区、产业园区和小微企业园区的用工需求,允许园区统筹规划、集中新建改建租赁社区,允许建设职工宿舍等租赁住房。通过梳理整合政府机构、事业单位、国有企业等单位闲置房源,支持住房租赁企业筹集社会闲置房源、鼓励个人将闲置住房委托给住房租赁企业或中介机构出租等方式,盘活存量闲置房源。


编辑:杜佳伟

中房报新闻,未经授权不得转载   

标签:租赁住房
0
0
评论(0)
关于我们   |    联系我们   |    版权声明   |    广告服务

Copyright2018-2020 CREBZFB 版权所有

京ICP备17051690号-1

京公安备:11010502039233号

违法和不良信息举报电话:010-85767558

中国房地产报

房地产行业门户

打开APP
Close modal

TOP