清华大学金融科技研究院副院长、清华五道口全球不动产金融论坛秘书长魏晨阳

中房报记者 李红梅 两会报道

“今年两会最关注的一是经济增长目标，二是未来工作安排，三是房地产风险化解及思路调整。”3月6日，清华大学金融科技研究院副院长、清华五道口全球不动产金融论坛秘书长魏晨阳在接受中国房地产报记者专访时说。

3月5日上午9时，十四届全国人大二次会议开幕，国务院总理李强向大会作政府工作报告，受到各界高度关注。魏晨阳谈及听完政府工作报告的感受时用了6个字来表达：“连续、务实、信心”，他对报告中提及的房地产相关内容进行一一解读。

魏晨阳认为，2024年房地产下行空间有限，亟待开辟新赛道，未来房地产市场将逐步恢复正常。

中国房地产报：听完今年的政府工作报告，你有哪些感受？你最关注两会哪些方面的内容？

魏晨阳：一是连续，二是务实，三是信心。连续性不仅体现在2024经济发展预期与2023年基本保持一致，保持了政策的稳定性和连续性；还体现在报告内容上下贯通、连为一体，从顶层设计到具体的任务书、政策清单等，都是十分连贯的。务实性体现在讲去年的成绩时，注重用事实和一个个十分具体的数据说话，不作渲染；讲去年工作突出年度特色特点，也没有面面俱到。信心不仅体现在政府报告中多次出现“信心”这词，更重要的是经济目标定在5%左右，体现了对于今年经济增长的信心十足，有利于稳定市场预期。

最关注的一是经济增长目标，二是未来工作安排，三是房地产风险化解及思路调整。报告中针对上述内容均有详细的论述，并且也相应提出相应切实可行的措施，更加期待今年房地产业平稳健康发展。

中国房地产报：对于今年GDP增长5%的目标你怎么看？

魏晨阳：总体来看，去年GDP增长达到5.2%，今年确定为5%左右的目标与去年基本保持一致，体现了国家层面对于政策预期管理的一致性和连续性。同时，这一目标的实现也是十分有保障和底气的，首先是支撑中国经济增长的有利因素仍存在，并且在不断加强，如大规模市场优势、人才优势、产业优势等，并且有利的积极因素还在不断增强。其次是今年是实现“十四五”规划目标的关键一年，今年经济工作的主基调是稳中求进、以进促稳、先立后破，在去年5.2%的GDP增速的基础上，将今年目标定位5%左右有利于更好地凝聚市场信心、稳定市场预期，同时也更容易实现。最后是近期各地区政府工作报告中GDP增速预期也基本定在5%-6%的区间，将全国目标定位5%左右是完全能够保障的，也有利于调动各省为经济增长贡献更多力量。

中国房地产报：政府报告中对于“加快构建房地产发展新模式”，你认为该如何构建？

魏晨阳：我认为房地产发展新模式可在制度新模式、企业新模式、房地产金融发展新模式等三个方面展开探索。首先是制度新模式，应当重点围绕住房及相关制度形成有机循环的健康系统。关于住房制度，要处理好保障、支持与市场的关系，还需逐步完善土地供应、金融财税、行业规制等各项配套制度。其次是企业新模式，需助力企业由粗放的重开发模式转型为精细化的重运营服务模式，对接居民“多样化改善性住房需求”。居民需求的“多样化”要求企业融通纵横一体化的专业服务，重视空间+服务、绿色+低碳、智慧+适老等居住服务业态打造，发展数字化、智慧化的地产科技，注重ESG驱动，打造多样化、个性化、分层次的住房产品。最后是房地产金融发展新模式，助力产业发展形成“投融建管退”闭环。建议对不同类住房设计针对性的合理融资方式，引导市场多元主体参与，加大对民营企业参与的扶持力度，增强市场化水平，提升产品流动性。

中国房地产报：住建部的会议专门提到了“完善人房地钱四个要素联动机制，以人定房、以房定地、以房定钱”，政府工作报告也从住房需求端提出了明确办法，对此，你怎么看？

魏晨阳：从住房需求角度，本次报告从推进新型城镇化和完善“人地钱”挂钩政策两方面给出住房需求端的2024年政府工作安排。

（1）新型城镇化需从大、小两维度齐发力。一方面，从深化户籍制度改革和推动城镇基本公共服务均等化两方面，减少大城市流动人口的常驻困难，增加大城市的居住、消费需求。另一方面，从县城发展、城市群协调发展，加快中小城市、县城的发展速度，扩大非核心都市圈的居住、消费需求。

（2）从需求定供给，引导市场更快实现供需平衡。“人地钱”挂钩政策的完善，关键是从人口结构和变化趋势，有预见性地把握住房需求总量和结构、平衡短期和中长期供需关系，有前瞻性地进行供给规划，引导土地资源、金融资源流向有需求的区域。

中国房地产报：政府报告对于过去一年因城施策，积极推进保交楼等工作给予了充分肯定，认为守住了不发生系统性风险的底线。你对于房地产风险的化解怎么看？

魏晨阳： 从房地产化解风险角度，本次报告着力在“更好统筹发展和安全，有效防范化解重点领域风险”，说明2024年的房地产工作需同时重视安全问题和发展问题，在化解风险的同时注重市场的长期发展。

（1）从安全角度，报告强调聚焦房地产企业、地方政府和中小金融机构三大主体进行风险防范，表明下一步的工作重点是防止房地产市场风险进一步传导到地方财政风险、金融系统风险，甚至居民资产负债表风险。

（2）从发展角度，再一次强调了“一视同仁”给予融资支持，意味着进一步实现市场平稳发展需保证多元所有制企业的平稳发展。对于“一视同仁”方面的落实应当加强金融机构端尽职免责相关支持，只有解决了金融机构的后顾之忧，才能通过激励相容的方式鼓励金融机构支持不同所有制企业，促进市场平稳健康发展。

中国房地产报：对于报告中提到“稳步实施城市更新行动，推进‘平急两用’公共基础设施建设和城中村改造”你怎么解读？

魏晨阳：从城市更新角度，本次报告着重强调了推进“平急两用”公共基础设施建设和城中村改造，包括此前提到的保障性住房建设，“三大工程”均被再次提及，并且将城中村改造和“平急两用”建设列入城市更新行动。

（1）城中村改造意义重大，是新型城镇化重要的一环。城中村改造是精细化城镇化中最重要也是最困难的一环，目前多地城中村改造计划也已公布，预计未来随着政策支持力度加大，改造进程还将进一步加快。但在城中村改造过程中，仍需克服一些堵点问题，如拆迁安置问题，资金平衡问题以及土地、产证等历史遗留问题。

（2）探索城中村改造中的金融新模式。探索以REITs为核心的金融配套融资工具、推动城中村改造专项私募股权投资基金发展、优化政企合作模式等方式，解决城中村改造过程中资金平衡问题。并且围绕城中村广泛存在的问题，探索政策优化建议的方向与措施。

中国房地产报：对于今年的房地产形势你怎么看？

魏晨阳：今年房地产行业在政策强有力的支持下，有望筑底企稳。在我们之前的调研中，大多数市场各参与方纷纷表示今年房地产形势不会进一步恶化，更加关注相关的政策支持的力度和速度。

市场方面：2024年下行空间有限，亟待开辟新赛道。一方面，未来房地产市场下行空间有限，将逐步恢复正常。政策方面：预计2024年稳楼市措施还将继续并加大力度。短期内多种利好政策将频频出台，从供给两端持续发力。长期来看，通过“城市群战略、人地挂钩、金融稳定、租购并举”等方式持续探索构建新发展模式。房企方面：由增量扩张向存量运营所转变。金融工具方面：公募REITs将迎来更大发展机遇，近期REITs二级市场表现也十分亮眼，期待其早日协助构建不动产金融新循环。