深圳“大礼包”楼市新起点

中国房地产网

2020-10-17 10:13

中房报·评论  2020-10-17 10:13
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深圳四十周年的庆生会来的比想象中要晚一些。

10月14日,习总书记在深圳经济特区建立40周年庆祝大会上,对深圳发出了新期待:努力续写更多“春天的故事”,努力创造让世界刮目相看的新的更大奇迹!

这是国家层面对深圳的新期待,也是对深圳的新定义。

三天前,深圳综合改革试点实施方案公布。一揽子推出了27条改革举措和40条首批授权事项,涵盖土地、教育,到金融等方方面面,以清单批量授权方式,赋予深圳在重要领域和关键环节改革上更多自主权, 这是一份“扩权大礼包”。

不过,就房地产行业而言,抽开精美的蝴蝶结,打开一看,礼包并不如想象中大。之前多方都在期待,借40周年之际,深圳可以扩容,相关的“扩容图”传得有鼻子有眼:东莞和惠州的部分地区将会并入。最终的结果是扩权不扩容。

之所以对扩容念念不忘,因为市域面积仅有1997平方公里的深圳存在土地瓶颈。深圳“十三五”规划划定了974平方公里的生态控制线和270平方公里的工业用地红线,合计占深圳土地面积的62%。住宅用地占建设用地的比例仅为22.6%,远低于全国平均的33%。

目前深圳的人均居住面积只有19.7平方米,房价收入比高达34.2,超过香港,居全国最高。

要着力解决高房价形成的挤出效应和金融风险,根本出路在土地供应上,即加大居住用地的供给。

方法之一是扩容,向数量上发展。目前来看,愿望落空了。当然也有利好。此番方案提及将永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批权赋予深圳市政府。

在现行制度下,建设用地指标是城市主政官首要的关注点,它意味着一座城市的施展空间,也意味着税收与土地出让金。

现在,市级的深圳拥有了更自主的建设用地审批权,而省级政府也在半年前才获得的。

不过,深圳的权限仅为“永久基本农田以外的农用地”,低于首批试点省份北京、天津、上海等包括“永久基本农田”转为建设用地的权限。

深圳有多少可能释放的“永久基本农田以外的农用地”呢?截至2017年末,深圳现有耕地面积仅5.75万亩(不计深汕合作区),其中永久基本农田面积3.04万亩。可释放的土地最大值仅约为2.71万亩。

通过审批扩权释放农用地,用来建设保障房、人才房,也许会缓解部分深圳住房紧张的问题,当然可增加土地的容量远远不够。

方法之二是改革,在效率上改进。地少,那只能想尽办法狠命提高土地利用效率。想要增加住房供应只能在存量土地上动脑筋,比如城中村土地和工业用地改革。

此次方案提及:推进二三产业混合用地和支持盘活利用存量工业用地。

相比之下,这两点倒是大的突破。意味着工业、商业用地可以与建设用地混合搭配,虽然没有新增土地,可是土地利用率可以大大增加,有望解决深圳建设用地严重不足的老大难问题。

这次将城中村土地改革的权力下放到了深圳市政府。目前深圳共有1065万套住房,其中城中村住房510万套,占比为47.88%。换言之,受制于产权,无法上市自由流通的庞大土地资源将被激活。

今年深圳市住建局相关领导表示,向新加坡学习,目标是让深圳60%的市民住进公共住房。目前,深圳的保障性住房43万套,占比为4%。乐观猜想,深圳会大量改造城中村,供应大规模的保障住房,解决深圳的住房问题。

与城中村土地改革相比,盘活存量闲置的工业用地,将其改造为居住用地或住房的难度要小一些。比如深圳北环一带的原工业厂房、仓库及工业宿舍正在逐步改造。

扩容虽暂无望,增量上有亮点,存量上做文章,以“亩产”论英雄,这会给深圳带来根本性的变化。深圳的楼市走在一个新的起点上。

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标签:深圳楼市
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