彭红侠/文

房地产市场的危机与震荡，引发了业界对房地产发展模式的深刻反思。从中央经济工作会议到全国两会，再到3月16日国务院金融委专题会议，“探索新的发展模式”成为高层反复强调的关键词，加速建立租购并举的住房体系则成为新发展模式的核心。

房地产由增量时代转向存量时代，城市更新和住房租赁成为政策发力，意味着商业模式也将由开发模式向服务模式转型。在此背景下，一些长期深耕住房租赁市场的，并具备运营能力、专业管理能力的龙头企业，将率先占得市场先机。

住房租赁和城市更新成房地产新模式核心

通过近年来房地产开发投资、开竣工面积、商品房销售等一系列数据分析，房地产增量市场已经趋于饱和，以城市更新为主的存量改造市场，以及以满足3亿新市民和青年人住房需求为目的的保障性租赁住房将成为发展重点，同时也迎来了密集的政策红利。

首先，住房保障体系得以重构。2021年7月国务院发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，重新构建起以公租房、保障性租赁住房和共有产权房为主体的住房保障体系。按照住建部制定的目标任务，“十四五”期间将在40个重点试点城市筹集建设保障性租赁住房650万套（间），2022年计划筹集240万套（间）。各相关部委和地方政府也相继出台了配套政策和实施细则，在土地、财政、金融等方面制定了各项优惠政策。

其次，城市更新迈入规范发展的快车道。2021年8月住建部出台《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》，要求在落实城市更新行动中要“留改拆”并举，防止大拆大建，并将城市更新与筹集保障性租赁住房结合起来，满足新市民住房需求。据专家预测，目前房地产存量市场总量达到300万亿元，如果按照每年2%的转化率计算，每年的城市更新规模将超过6万亿元。城市更新的市场空间，一方面来自项目改造，另一方面则来自后期的项目运营，包括长租房和保障性租赁住房市场的运营。

新赛道需要新的商业模式

城市更新和保障性租赁住房市场为房企转型提供了新的路径，也对企业的运营管理能力和服务水平提出了更高要求，但大多数房地产开发企业并不具备这种专业能力或意识。在这一领域，国企、央企有着较强的资金实力和资源优势，而一些专业化的住房租赁运营企业则以项目整合运营能力、精细化的产品和品质服务取胜，在运营模式、运营规模上保持市场领先。

我爱我家旗下品牌相寓是一家有着20余年行业经验的住房租赁龙头企业，对行业有着深刻认识与判断。在政策利好不断释放的背景下，以政府为主导、各个企业共同参与的多元化房屋租赁体系正在逐步完善，正在推动住房回归居住本义。住房租赁行业本质就是服务行业，是民生行业，帮助新市民、青年人实现安居，这是时代赋予住房租赁企业的历史使命。

有了对行业20余年深耕的基础，相寓在住房租赁市场也形成了自身的优势和核心价值，这也是相寓生产和发展的“护城河”。

一是渠道优势。一方面相寓通过良好的品牌形象和20余年的客户积累，形成了稳固的客户和资源渠道；另一方面，通过探索大数据、云计算、物联网等技术应用，让用户通过线上线下等不同的营销渠道，第一时间内获得精准信息。2021年三季报显示，相寓业务覆盖北京、杭州、上海、深圳、太原、苏州、天津等国内 15 个大中型城市，在管规模 25.2 万套，平均出房天数 6.0 天，出租率达到95.1%，持续保持行业内领跑位置。

二是产品优势。作为房屋租赁领域的龙头企业，相寓坚持以用户价值为导向，以灵活的产品策略拓展全量市场。在产品打造上，为适应新市民和年轻人的核心诉求，相寓推出了六大产品体系，在整租、合租、品质公寓、蓝领公寓不同渠道充分布局，并将相寓的管理能力和系统能力输出拓展管理咨询系列业务。先后研发了蓝领公寓产品相寓DORM、综合配套空间产品相寓BASE、拓展白领公寓相寓PARK等产品形态，并在国有资产项目合作上实现良好落地。

三是运营和服务优势。租赁机构化、专业化运营是未来行业发展趋势。凭借20年的运营管理经验，相寓在成本控制、投融资、项目管理方面积累了丰富经验，始终坚守商业运营，注重效率与规模的平衡。服务方面，针对社会不断变化的消费习惯及生活理念，面向业主和租客定制了多种委托、装修、租住、家政服务和家居产品，形成公寓服务生态体系，不断优化品牌服务质量，提升用户的服务体验。

四是理念优势。坚持长期主义是相寓的一贯理念和价值观。相寓从不盲目追求表象和一些浅层指标的提升，而是关注于稳定、持续且有效的核心能力建设，正是这种稳健、理性的经营发展理念，成就了企业的稳步前行。在2019年行业最喧嚣和浮躁的时刻，相寓冷静判断，保留优质资产，调整产品结构，为后续更健康的发展铺平了道路。

五是数字化创新优势。相寓一直在数字化能力建设上坚定投入，以数字化工具赋能企业运营效率及服务水平的不断升级。目前已完成数字化基础设施搭建，打通多年积累的数据，并据此搭建了大数据生态和覆盖全流程的智能化、数字化闭环系统。已实现 AMS 系统与 CBS 系统的交互联动、数据互通，推动管理矩阵一体化，促进相寓与主营业务板块的协同串联和数据的价值转化，构建起建设生活费用管理平台，实现端到端的生活费用线上化管理体系，进一步提升服务管理效能。

相寓自主研发的全场景、全流程、全移动化的智能数字租赁体系，赋予企业高效精准的运营能力，高效便捷为新市民、城市青年提供年轻化、场景化、多元化、轻松化的居住型服务产品。

市场空间打开，前景可期

住房租赁市场发展为整个房地产上下游产业带来大量机会，行业迎来了前所未有的机遇和重大窗口期。在政策层面将迎来更多利好，比如“租购同权”的进一步落实，保障性租赁住房REITs的加速落地等。

当然有机遇也有挑战。房地产经纪行业也正站在过去和未来的交汇点上，遭遇着产业深度蜕变激荡的格局。在深度转型的时间节点，必须要坚持长期主义，方向、信念、战略、时间、价值，都要考虑清楚，只有这样才能穿越产业周期而长盛不衰。

经历了20多年的行业深耕与沉淀，相寓深刻认识到传统房地产经纪形态局限性，作为长租公寓先驱品牌，未来的相寓一方面将以管理为核心，为行业中小企业提供综合解决方案，以此不断深度发掘数字化产业转型新思路，探索多维度元运营平台化，从经营模式标准一体化和高效内循环两方面提升产业效率。

另一方面，相寓也积极参与住房租赁市场平稳健康态发展，践行企业社会责任，推动长租公寓建设、保障性租赁住房供给，为社会解决住房租赁相关民生产业问题。相寓也会在接下来以提升自身的专业运营能力建设，满足租客的消费升级需求为核心，拥抱社会发展变化，不断探索长租公寓新产业形态，为行业拓展发现新可能。