■中国房地产报 徐凡淋 上海报道

随着经济社会高速发展与城市开发迭代更新，TOD已成为新一轮城市开发引擎共识。轨道与城市开发正从“传统TOD”进入高起点谋划、高水平设计、高强度推进、高标准建设“大TOD”时代，以TOD模式引领未来城区建设，精准把握TOD发展方向，抓住机遇，直面挑战，学习借鉴国内外城市先进经验，高水平建设轨道上的城市，推动TOD规划建设更具前瞻性、国际范。

7月23日，由杭州国际城市学研究中心与浙江省城市治理研究中心共同指导，浙江万科企业集团有限公司与都市快报联合主办的“轨道与城市——第二届TOD 2020杭州论坛”，在杭州国际博览中心成功举办。

来自杭州国际城市学研究中心、杭州市地铁集团有限责任公司、深圳地铁前海国际发展有限公司、奥雅纳工程咨询（上海）有限公司、浙江万科企业集团有限公司等多位重量级城市发展与TOD研究专家，出席论坛并发表演讲，共同深入探讨TOD开发在全球城市可持续发展中的最新实践与趋势、高品质推进中国城市TOD开发的时代使命、一体化开发与设计实践，以及杭州地铁段开发新模式，由此，杭州TOD开发迈向新节奏与新机遇。

轨道与城市发展

TOD成新一轮城市开发引擎

“交通之于城市，正如血液之于身体”规划大师简·雅各布斯曾道破了交通对于城市的价值。

而在多样的交通形式中，以轨交为代表的城市公共交通发挥着内引外联的大动脉角色。据中国城市轨道交通协会数据显示，截至今年6月30日，中国内地累计有41个城市投运城轨交通线路6917.62公里。

全国性轨道交通的高速发展，必然引擎依托于轨道的TOD开发模式大范围应用。以上海、深圳等先行城市为样本，各地TOD开发模式呈现“快规模”与“高密度”发展趋势，通过交通换乘、商业消费、办公居住等行为的变化，推动城市综合价值的提升，带动城市整体发展格局发生潜在巨变，从而引发地块开发利用、空间塑造以及价值提升等方面的全新理解。

可以看到，TOD已成为热门的规划方式与有效的开发模式。中共浙江省委原常委、杭州市委原书记、杭州城市学研究理事会理事长、浙江省首批新型重点专业智库浙江省城市治理研究中心主任、首席专家王国平在论坛中表示，大TOD模式是保障城市群、都市圈可持续发展的指导战略，它以高速交通为联系，引导城市群走向空间结构演化、功能定位、产业布局、资源流通、文化传承的协调统一，并以巨大的人口吸力和交通引力，擎动城市规模和品级的迭代发展。

以杭州为例，大TOD模式对于杭州这座城市的重要性，相当于曾经的京杭大运河，“传统TOD”迈向“大TOD”是TOD的时代演进，从“赋能城市”迈向“治理城市”是TOD的使命担当。

王国平提到，杭州在TOD理论研究、实践应用等方面均走在了全国前列，率先以大TOD理念指导综合交通规划、城市总体规划、都市圈发展规划的编制，积极探索“XOD+PPP+EPC”模式，统筹做好线网互联互通、沿线高密度开发、线站城产一体化等文章，为打造与世界名城相媲美的生活品质之城奠定了坚实基础。

据了解，作为在国内率先推广“地铁+物业”开发模式的城市，杭州在满足地铁站点综合交通功能的前提下，对地铁站点上盖及周边物业实施一体化综合开发，由万科杭州携手杭州地铁共同打造的两座天空之城——地铁万科·未来天空之城、地铁万科·彩虹天空之城就是践行TOD模式的典型代表。

论坛上，杭州市地铁集团有限责任公司副总经理、中国城市轨道交通协会资源经营专委会副主任朱秋林以杭州为例，解读了高品质推进TOD建设要做好四个坚持，即“坚持高起点谋划、坚持高水平设计、坚持高强度推进、坚持高标准建设”。

“生活是城市的本质，TOD开发可以让城市生活更美好，杭州TOD开发进入新阶段。”朱秋林表示。

TOD开发进入新阶段

万科车辆段开发实践—天空之城

2019年末，杭州常住人口首次突破1000万。作为新一线城市，城市“千万级”发展速度的另一面，是对城市高质量、可持续的包容性成长的深入思考，是开发者对于“实现城市快速扩张与居住品质提升的协同平衡”“城市公共空间与个人社交空间的共融平衡”，以及“城市建设发展与精神内核塑造的包容平衡”三方面全新探索。

“城市开发是城市发展过程中‘短期’的开发实践，也是人类文明进程中的一种‘长远’演化记忆，我们的共同理想与愿景，就是在轨道交通时代，让城市生活的每一步都成为风景。”万科集团上海区域BG合伙人、万科杭州公司首席合伙人、总经理吴镝在《地铁车辆段开发模式新探索——地铁万科·未来天空之城开发实践报告》主题汇报时说。

作为国内TOD开发模式的先行探索者之一，万科杭州携手杭州地铁等优秀合作方，积极展开“轨道+物业”模式的理论探索与创新实践，紧随城市未来发展走势，与城市共生长。

目前，万科杭州已布局坤和万科·黄龙万科中心、地铁万科·杭行道、万科·未来之光、中城汇MIDTOWN、地铁万科·未来天空之城、地铁万科·彩虹天空之城等6大TOD项目，开发面积超280万平方米。

地铁万科·未来天空之城项目作为万科杭州携手杭州地铁在车辆段开发模式的实践主场，论坛上，吴镝以其为具体案例，透过“六维开发导则”解构“天空之城”TOD专业品牌的基因与特征。在“效率聚合、智慧驱动、公园社交、惊喜商业、文化塑造、产业办公”六维象限下，清晰归类万科杭州车辆段开发建构全景化价值内涵。

具体到实践，“效率聚合”依托TOD开发模式，通过内外交通高效链接与聚合，形成富有磁力的空间特质；“智慧驱动”则与科技项目/企业合作，引入科技手段，将“智慧城市”理论在多个场景应用，提升管理效率与精度。

“公园社交”是在公园场景中增添多元社交与复合生活，通过多场景活力洄游，提升互动性与趣味性；“惊喜商业”通过孵化与引进商业新物种，以区别集合阵列式的商业矩阵，创造丰富立体的消费体验。

“文化塑造”落地全龄段文化活动，引导社区文化共同体建立，形成社区文化美学与精神消费；“产业办公”以商办产品为基础，融合服务与运营能力，探索社区与产业新型交互关系，与城市共生长。

吴镝表示，未来，“六维开发导则”将作为地铁万科“天空之城”TOD专业品牌的重要定位与识别工具，被应用于以后的车辆段项目当中，诸如开发的杭州第二座天空之城——地铁万科·彩虹天空之城等。又因项目个性差异，各维度价值贡献不同，而呈现出多样化的特征。因此，“六维开发导则”也是分辨车辆段项目具体特征的DNA图谱，将持续指导地铁万科车辆段开发模式的探索。

据了解，作为万科杭州与杭州地铁再次携手之作，地铁万科·彩虹天空之城位于地铁5号线姑娘桥站，总开发建筑面积约63万平方米，整体项目以约12万平方米公园为底盘，规划有住宅、商业、商务办公在内的多元业态。其中，商业以“活力欢聚场”为定位，打造板块消费目的地；商务办公以“杭州南TOD枢纽型商务空间”为愿景，带动区域产业升级。

未来，彩虹天空之城将通过“换乘之王”地铁5号线、杭州南站、彩虹快速路在内的高效通勤体系，让其成为聚合城市下崭新价值的接驳主场，从而持续赋能区域未来发展。

超级城市的发展，伴随着轨道线的迅速扩张，实现时间效率与社会效能的体能。杭州地铁作为城市轨道事业发展的引领与推动者，不断赋能杭州建设高水平的“轨道上的城市”，将杭州推进城市国际化、建设成为全球名城，“大TOD”将大有可为。

而作为城乡建设与生活服务商，万科也将积极探索“轨道+物业”的复合开发模式，持续建立着人与城市、人与人、人与生活的高效链接，焕新城市人居生活方式，助力建设“轨道上的杭州”。