“如果说产业算地产的一个板块，这几年确实处在风口浪尖上，产业越来越成为整个行业中的新常态。”

近日，在由中指研究院主办的“2021中国房地产上市公司研究成果发布会暨第十九届产城融合投融资大会”上，深圳市星河产业投资发展集团副总裁向俊波如是说道。

这样说的一个背景是，过往房企布局产业地产多半是通过产业勾地来获取住宅用地，对于产业部分的运营管理相对缺乏。但随着近两年部分城市对于产业用地的要求越来越高，土地获取难度增大，“现在地产公司要走一二线城市的道路，基本上都离不开产业。”据向俊波介绍，自己公司做产业园区的同事“这两年是地产这个行业里面接到猎头电话最多的人”。

一个典型代表是广州，以前地产商拿地常用的两个办法是通过产业勾地和做旧改，两种方式并无较多交叉，但去年以广州为代表的城市把市区分成三个圈层，第一圈层是广州内环路以内的地区，要求产业的面积要达到60%；第二个圈层要达到40%；第三个圈层结合各个地区的情况来制定。同时，不管在不在这三个圈层里，最低的产业要求做到20%，但一般都会要求做到30%。

这对于拿地企业来说，原来做城市更新的业务很多都和产业结合在了一起，据他介绍，“很多产业的同事跳槽去了地产的城市更新板块，都发生在过去的一年时间当中，这是一个新常态。”

另一方面，去年“三道红线”政策对地产企业形成利空，但在业内人士看来，对于真正做园区，尤其是在母公司体系里是纯产业类的公司实际上是迎来了更好的市场机会。这类公司一般主要是服务于产业园客群，满足产业发展的需求而非居住需求，同时客户群体大多为刚需客户。但与此同时，享受融资和政策便利的前提是要看资产负债表上是否剥离干净，“做产业的公司不要碰地产项目，这是比较重要的，”向俊波指出。

与此同时，做产业的难度也在增加。以广州为例，在新的政策要求下，产业用地规模大量增加，但在实际的旧改中，这些产业用地变成了商业用地，对企业来讲，意味着要用商业用地的价格做产业，“我们面临着国家金融政策的有利取向，面临着城市越来越重视产业的基础，同时我们也面临着越来越高的政府的诉求和越来越高昂的做产业的成本。”他说道。

所以不少企业在利用各个区域之间的政策差距来寻找机会。例如，业内普通认为目前长三角地区在产城发展方面有政策优势，依然可以通过产业勾地等传统方式来获取项目，而这一方式在珠三角已基本被封死，且对产值税收要求极高。

根据中指研究院对TOP10运营商2020年新拓项目所在城市的梳理，TOP10运营商新拓项目分布在12个城市，这些城市大多数为城市群内重点城市。从新拓项目所属城市分布来看，长三角、珠三角和成渝城市群布局相对较多。其中，上海、广州、杭州、南京、成都、宁波、郑州7座城市位于《2019中国城市营商环境报告》城市排名前20。

另一方面，不少产业运营商也在多元化方向上发力，丰富产品类型的同时，积极进行业务结构调整，深化产业发展与运营服务，随着咨询、股权投资等业务收入占比迅速提升，收入结构逐步多元化。