丨中房报记者 许倩 北京报道

苏州楼市，凉意阵阵。

“二手房有价无市，看房者观望情绪变浓。受调控政策影响，房贷也不好批下来，交易量大受影响。”苏州工业园区一家二手房中介工作人员称。

今年7月24日，苏州发布楼市新政，对政策最为敏感的二手房市场应势而下。易居研究院数据显示，9月苏州二手房成交量为6600套左右，环比下降20.7%，同比下降18.4%。而2019年上半年，苏州二手房成交量一直处于历史高位。

受冲击较为严重的还有面临入市的“地王”项目。诞生于2016年苏州土拍热潮的高价“地王”，正迎来第一批项目的入市，根据苏州当前的限涨令，这批“地王”项目亏损几乎已是必然。“第二波地王项目能否盈利，则要看政府愿不愿意松动价格限制。”上海中原地产市场分析师卢文曦对中国房地产报记者分析表示。

楼市的急转直下，影响的不仅是购房者的预期，还有开发商的拿地热情。政策严控下的苏州土地市场上，高溢价土地已难见身影，底价、低溢价成交将成为常态。

9月27日苏州出让的7宗涉宅地块中，6宗地块底价成交，1宗地块溢价率11.7%；9月18日8宗涉宅地块拍卖中，1宗地块流拍，4宗底价成交，3宗低溢价成交。而且，地块竞得者以地方国企居多，这与之前苏州土地市场上民企为主的厮杀场面大不相同，而民企的拿地热情往往更能代表当地土地市场的活跃度。

无疑，土地市场作为楼市风向标，其降温将影响市场各方主体对于未来市场的预期，并进一步传导到楼市。随着楼市销量的持续低迷，房价回调也只是一个时间的问题。

政策的调控高压之下，从火热到退烧的苏州楼市样本，给炒房者及盲目拿高价地的开发商们，敲响了一记警钟。

地市降温 楼市萎缩

在传统楼市地市的销售旺季，曾经的房价“四小龙”苏州却走出了冷清的市场行情。

9月27日，苏州主城区有7幅涉宅地块入市交易，主要位于相城区及吴中区，有2宗商住地块、5宗住宅地块，总出让面积36.33万平方米，总建筑面积74.99万平方米，总起价93.3亿元。最终，7宗地成交总价为94.3亿元，仅一宗地块达到溢价，拿地企业包括星河地产、美的、吴中地产、相城城建、相城交建、漕湖置地、苏州高铁新城经济有限公司等7家企业，后4家均为地方国企。

溢价率最高的是位于吴中木渎的一宗地块，经过7轮竞价，由星河地产以9.95亿元竞得，楼面价15380元/平方米，溢价率11.17%。该地块成交价超过了地块设定的“竣工预售许可调整价”9.91亿元，突破现房销售临界点，后期地块内建筑产品须现房入市销售。但后续被曝出是“操作失误”导致。

据苏州房企人士透露，当日土拍现场，大多数地块仅有1家房企报名，这就代表着几乎没有竞争加价的可能。“大家举牌不像以前那样热情了，整个拍卖过程中，都在等倒计时读结果，毫无悬念。”

9月18日，苏州市有8宗经营性用地进入限时竞价阶段，均采取限地价、限房价的出让方式。最终，4宗地底价成交，最高的一宗地块溢价10.69%，一宗仅一家报名参拍的地块流拍。成交的7宗地块最终收金104.82亿元，其中有4宗均被地方国企竞得，新希望地产、金辉地产、上海嘉兆亦各有所获。

“地价高是流拍主要原因。土地溢价率走低，但是起拍价较高，房价又不能涨，房企在衡量后觉得项目盈利性不佳。若不是有地方国企兜底，说不定也会流拍。”前述苏州房企人士透露。

土地市场降温的背后，是开发商对苏州楼市后市的谨慎预期。这也是苏州楼市调控政策发力的结果。7月24日，苏州调控政策再度升级，在提高限购门槛、扩大限售范围的同时，将住宅用地竞买保证金的区间调整为30%～50%，并鼓励实行“限房价、限地价”。卢文曦认为，保证金的提高，对于一些通过马甲公司操作土拍的行为，有打击性，有利于土地市场回归理性。同时，“现房销售”依旧是开发商避之不及的一道坎。

事实上，“7·24新政”的影响正在逐渐释放，土地市场降温的同时，楼市亦明显降温。经历了前期的密集调控，购房者的观望情绪加剧。

一方面，商品房供应量下降。9月，苏州新增商品住宅供应面积70万平方米，环比下降23%，同比下降53%。另一方面，成交量也在明显萎缩。9月，易居研究院监测的13个城市二手房成交量为6.7万套，环比下降7.3%，同比增长6.6%，其中苏州二手房成交量环比下降20.7%，同比下降18.4%，降幅最大。8月份，苏州新房市场成交69万平方米，环比下降31%，月度成交数据首现大幅回落；二手住宅成交86万平方米，环比减少19%。

“不仅投资性购房被严厉打击，限售使得部分置换需求也有所抑制。”易居报告称。

尴尬的“地王”入市

市场冷意下，2016年的高价地项目开始“扎堆”进入新房市场。“面粉贵过面包”的现象在苏州市场并不稀奇，只是“面包”价格突遇政策限制，房地产商寄希望于高价拿地后再高价卖项目的希望几成泡影。

10月12日，中铁诺德姑苏上府领取了预售证，备案销售均价为2.8万元／平方米。这个项目所在地块正是诞生于2016年土地火热之际。彼时，中铁建以楼面价25750元/平方米抢下该地块，溢价率高达122%。

除该宗地块，当年中铁建还在吴中区拿下另一宗“地王”2016-WG-53号地，楼面价高达28965元/平方米。据悉该项目将于明年开盘，项目的盈利性同样令人疑问。

2018年1月，中铁建又一次大手笔拿下苏州姑苏区“苏地2017-WG-47号”地王。据测算，该地块4.3万元/平方米的单价刷新了苏州最高楼面价纪录，成为新的单价地王。彼时该地块周边二手房项目均价仅3.4万元/平方米。

不止中铁建。2016年，南京仁恒投资有限公司以总价约20.67亿元竞得苏地2016-WG-46号地块，成交楼面38745元/平方米，溢价率81%。现在也在等待入市，业内预计基本无利润空间可言。

中指院一位相关负责人认为，针对苏州市场，成交楼面价20000元/平方米以上地块，高价地定价与成交楼面价比值仅为1.3～1.6倍区间，盈利空间着实有限，同时在整体楼市调控趋紧的背景下，高价地项目普遍难以开盘。

据克而瑞统计，调控加码的市场环境下，2019年8月以后，苏州市区还将有46个项目待入市，其中2016年土拍热潮诞生的高价地项目有9个，均要求现房销售。在这待入市的46个项目中，楼面地价超过2万元/平方米的项目达到15个，占比接近三分之一，33个项目的楼面地价超过1万元/平方米。

长期以来有一种说法，国内楼市属于政策市。苏州楼市由火热到萧条，正是政策市下的反应。

2016年10月起，苏州全面限购，不到3年时间，苏州市政府4次出台调控政策，一次比一次严厉，一次比一次精准，体现了政府稳定房地产市场的坚定决心和意志。特别是今年7月24日发布的楼市新政，其中有一个调控目标：苏州年内房价涨幅要控制在5%以内。

在限贷方面，苏州的房贷利率几乎属于全国最高。最新数据显示，目前苏州大部分银行首套房贷利率上浮25%，少数银行首套利率上浮20%～23%；二套房还清情况下，利率上浮普遍在25%～35%；二套房未还清情况下，多数银行利率上浮30%～35%。此外，进入10月份以后，苏州多家银行额度紧张，放款时间无法确定，少数银行已停办房贷业务。

卢文曦分析认为，苏州过高的房贷利率，一方面反映出市场资金流向，即资金对房地产有一定屏蔽；另一方面也反映出政策导向，不希望资金过多流入楼市。

苏州的楼市调控还在继续，且没有放松的迹象。这在多位业内人士看来，苏州楼市销量与土地市场的降温恐怕一段时间内还会是常态，这对于之前涨的过快的苏州房价而言，也是一个挤泡沫的过程。