江小亭/发自东莞

近期，位于东莞万江的万科中天世纪水岸推出了“买一套‘送’一套”活动，引起当地房地产圈关注和议论。

活动具体内容是，认购并签约万科中天世纪水岸建筑面积约140平方米及以上户型，即可免费获赠一套惠州万科双月湾的海景房公寓（指定房源）。参考公开平台信息，赠送房源的总价在20多万元。

从买房送家电，到买房送车送房，为加快去化，房企可谓花式招数尽出。根据了解，万科的这项活动吸引了不少客户关注。

从“捆绑销售”到“免费送”

世纪水岸的这次营销动作，实际上也将市场存在感式微的公寓产品短暂拉回了舆论视野，没有了专属的不限购优势，以及面对住宅产品的价格同样大幅下行且首付比例友好，公寓产品的去化困难加剧。

来自中原研究院的数据显示，2024年上半年东莞公寓产品的供应及成交都呈现大幅缩量，全市供应套数856套，对比上一年同期的3299套下降超7成；成交方面，上半年全市公寓共成交2051套，同比下跌35%。

值得一提的是，这已经是缩量过一轮后的数据。如拉长周期，对比2019年、2020年同期数据，彼时的公寓成交套数分别为5871套和4624套，悬殊明显。

销售压力之下，除了常规打折降价和提高佣金之外，基于本就相对灵活的商品属性，变身“附属品”也成为部分公寓产品的“出路”。

不仅是被当作“送”的角色，早在楼市上行期，万江区域个别项目为尽早回款，被已购房业主爆出必须捆绑同项目公寓产品才能享有购买住宅的资格，即“捆绑销售”。

虽然楼市出现周期变化，但是公寓的整体去化弱过住宅的现状，并没有改变。

这个过程中，开发商打出更低价的噱头，从最初的精装交付，拎包入住，到后续价格折半并调整至毛坯交付的情况，也屡见不鲜。

库存压力大

商办产品不仅陷入产品本身的难题，还要面临“库存”的压力。

参考瑞城搜数据，截至2022年底，东莞待售公寓套数约1.6万套，按当时的去化速度算，去化周期大约在30个月。结合一年多来的实际去化情况以及新增供应，库存仍然居于高位，且去化周期大概还会延长。

可喜一点的是，市场传来了一些积极信号。

一方面是新增供应的减少，包括在规划阶段就减少了商业指标，去年，东莞出让的涉宅地块中，普遍为纯居住用地。

另一方面，为助力公寓去库存，部分城市政府已开始介入推动。

早于今年7月初，长沙市自然资源和规划局、长沙市住房和城乡建设局便联合下发了《关于支持公寓等类住宅商品房调整为住宅有关事项的通知》，宣布支持“商改住”，通知内容提到，将在全市范围内停止新的公寓等类住宅项目规划审批，对于已完成总平面图审批，但开发、去化存在困难的类住宅商品房，则在满足特定条件的前提下可调整为住宅。

不止长沙，包括上海、深圳、杭州等在内的多个城市事实上也出现了诸如用地性质由商业商务金融变更为住宅用地的情况。如7月深圳填海区后海总部基地的两宗地块便迎来规划控制的调整。

从早前的严厉禁止，到今年以来“商改住”的频频破冰，也给当前仍困在商业产品去化泥淖中的部分房企带来希望。

据业内人士透露，继长沙发文支持商改住后，东莞部分商业占比较大项目，也开始向当地政府申请换地或变更性质。

不过值得注意的是，就目前东莞官方的态度来看，尚未有松绑迹象。且继2017年首次公开发出“商改住”禁令后，去年多个部门还联合再度重申。

有人仍然进场

与住宅的热度分化一样，也并非所有的公寓都无人问津。

降价幅度大、面积小总价低、位处核心板块、配套条件可圈可点的部分公寓项目，还是交出了相对不错的成绩。

如成交靠前的位于寮步站附近的保利金地领峯，该盘有着超千户的商办体量，过去销售单价每平方米在1.4万~1.8万元，目前在售均价低至9000元/平方米，一套小面积产品总价30万元左右。

又如西平新地中心，该盘于2021年11月份开盘，因当时市场还未明显下行，项目销售均价约2.3万元/平方米，目前则回落至1.4万元/平方米起。

社区相对较大且近地铁的东城华堂城市星光项目，开盘均价2.1万元/平方米（带装修），后降至毛坯9998元/平方米，且该盘还推出过15%的高佣金，单套成交佣金一度可达10万元，高过部分住宅项目。

参考中原地产研究院发布的1~5月公寓成交排行榜，位居前十的项目共成交了近1500套。

“手上有三四十万元的客户，可选的公寓已经非常多了。”面对低价突围的公寓产品，一位房地产中介机构人士说。其进一步表示，目前出手的买家很多是买来用于出租，“像一些位置好的公寓租售比还可以，能达到1:200以上。

“也有一些做酒店或者酒管的公司会考虑购买，批量买入很多套，然后长期经营。”上述人士补充道。