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中房报记者 赵春林 长沙报道

是按毛坯限价13500元/平方米销售送精装，还是降2000元/平方米后按11500元/平方米推售毛坯，这让长沙某楼盘营销负责人在市场摸底后陷入了纠结。

其实，在房地产市场供求关系已发生重大变化的当下，随着当地房价限价的稳步上涨，长沙部分楼盘类似上述不卖精装卖毛坯的营销心理较量，已成了近年来的常态，新房市场上推售的毛坯住宅套数占比也在逐步攀升。

湖南中原地产研究院的报告显示，8月、9月、10月长沙市六区一县新房市场推售的住宅以毛坯产品居多，套数占比分别为66%、67.9%、70%。

长沙精装修政策始于2018年3月。当时当地的政策要求，长沙市内五区新建商品住宅全装修交付比例不低于70%，望城区、长沙县、浏阳市、宁乡市全装修交付比例不低于30%。

尤为突出的是，当时长沙限价的新房房价远低于二手房房价，倒挂严重，通过政策加持，部分开发商更是有了以精装修溢价赚取利润的动力。

在区域房价价差不大、毛坯交付楼盘极少和卖方市场的楼市环境下，当地购房者面对一些地段好、性价比相对较好的楼盘，不得不接受开发商的精装修。

此后，长沙精装修楼盘质量问题、质价不符等投诉现象不断。通过不断完善政策措施和开发商整改，当地的精装修市场逐步实现由乱到治，但仍存在重备案审批、轻监管执法、验收互踢皮球等问题。

除了万科、金茂、中建信和、建发等部分知名品牌房企深耕市场、积累了丰富的精装修经验受到购房者信赖外，相当部分的购房者对当地精装修市场质量问题、质价不符、装修风格偏好等仍心存余悸。

此时，恰逢近年来的楼市调整，购房者有了更多的选择，开发商为加速去化，主动适应市场需求，纷纷改精装修为毛坯推售。自精装修政策实施五年来，长沙市场上的楼盘，也由此前的精装修交付占比70%，逐步发展到了如今的毛坯交付占比70%。

“不卖精装卖毛坯，也是与时俱进地适应了当地房地产市场供求关系发生的重大变化。”当地市场人士表示。

湖南中原地产研究院的报告称，受市场集中供应、首套房限购放开释放了部分客户需求、国庆假期七成项目举办营销活动和三成项目降价促销等影响，长沙楼市新政落地近一个月以来，一手住宅成交量有所回升。长沙市内五区三周周均成交量约18万平方米，高于今年以来周均13万平方米的水平。

但国庆假期后，客户来访量逐步回落，已低于楼市新政前的水平，客户信心尚未完全恢复。

该研究院上周通过对长沙市六区一县113个竞品楼盘的监测表明，客户总来访量10327批，环比减少50%；总成交量413套，环比减少76%；盘均来访量回落到91批，环比减少53%；盘均成交3.7套，环比减少77%。

截至9月底，长沙市内五区商品住宅库存量升至584万平方米，因近六月去化速度放慢，去化周期已从年中的7.8个月上升到11.3个月，仍在12个月的预警值之内，但商品住宅的销售压力依然在上行。

在楼市普涨时代已经结束的市场环境下，当地如何进一步保持市场平稳发展，如何加强房地产市场和房屋质量监管，让市民安心买房、住上放心房是老话题，也是新课题。