中房报记者 徐妍 北京报道

7月9日，世邦魏理仕发布《2020年二季度北京房地产市场回顾及展望》。该报告数据显示，2020年上半年北京写字楼市场新增供应量仅为12万平方米，市场持续出现金融、专业服务及消费服务等企业退租或缩面积，在持续严控疫的情影响下，北京写字楼市场整体空置率上升至15.5%，为2010年第三季度以来最高值。

写字楼上半年新增供应量仅12万平方米

受疫情防控影响， 北京写字楼市场部分新项目延期入市，上半年新增供应量仅为12万平方米。随着租赁活跃度的回升，前期受抑制的需求本季度逐步放量，但市场持续出现金融、专业服务及消费服务等企业退租或缩面积，以及企业整合到自用楼宇或总部的现象。持续严控疫情影响下腾退面积消化遇阻，导致本季度全市净吸纳量连续第二个季度录得负值为-38700平方米，整体空置率上升至十年来最高值。整体需求除以续租为主外，搬迁需求特别是同区或邻近区域间的升级需求尤为凸显；分行业看，科技行业较为活跃，特别是线上教育和游戏类企业呈现积极扩租态势；此外，医药企业升级搬迁和扩租需求亦较为显著。在可租面积增加，业主短期难以去化空置面积的压力下，租金报价加速下跌至每月每平方米420.5元，同样本比环比下降1.2%。下半年，708,000平方米的新增供应将集中放量，空置率或将进一步攀升，租金仍将在下行通道。

世邦魏理仕华北区顾问及交易服务/办公楼/租户部主管张冀苏表示：“疫情反复的不确定性以及今年的经营成本压力仍在抑制市场新租需求，使得当前租户和业主双方均以续租谈判为重心。但随着疫情逐步得到控制，优质楼宇租金高位回落将释放潜在需求和强化租户升级搬迁的信心。与此同时，市场各参与方如可群策群力，解决集中大面积的、可拎包入驻的办公供应缺口，满足部分大型企业快速扩张和整合的需求，市场由危转机将指日可待。”

商家复商复市遇挑战 业主或与品牌方创新合作

2020年第二季度，北京没有新增零售物业项目。五棵松卓展购物中心停业改造，连续第二个季度录得项目关停。商家复商复市，政府推行了发放消费券等促消费举措，客流逐渐恢复。但疫情的反复，对京南地区商业客流再次造成冲击。本季度租赁市场不活跃，新开业门店较少。其中，零售业态占多，以国内美妆集合店、知名运动品牌、新能源汽车、3C产品为主，餐饮业、服务业开店态度谨慎。数个国际品牌首次进入北京市场，如：太古里的United Tokyo、Public Tokyo，世贸天阶的Tim Hortons，国贸商场的Peet’s Coffee。受疫情影响，空置率普遍升高，整体环比上升1.3个百分点至8.6%。餐饮和快时尚品牌关店较多，预计未来娱乐、儿童业态关店现象将进一步显现。在空置上升的压力下，购物中心首层平均租金同样本比环比下降1.6%，报每天每平方米36.9元，未来仍有进一步下降可能。下半年，将有3个项目计划入市，总体量约22万平方米。

世邦魏理仕华北区顾问及交易服务/商业部董事赵志玮表示：“北京持续的严控防疫措施，在短期内不可避免会对实体商业客流和经营恢复进程造成一定影响。业主方去化空置面积压力加大，品牌方拓展意愿普遍减弱，但也为新品牌进驻北京市场提供了机会。针对特殊时期，业主除了为租户提供短期租赁成本的过渡性方案，还可在租金模式、联合推广和数据分享等方面大胆尝新，发展和品牌之间‘利益共享，风险共担’的新型合作关系。”

冷链类租户成新兴驱动力

值得关注的是，2020年上半年仓储物流市场新增供应量为8万平方米。整体空置率环比回落0.4个百分点至5.6%。其中顺义空港、平谷录得来自第三方物流和医药类企业共计约74000平方米的新租、扩租交易，租户新增需求较为积极；而另一方面，亦庄、大兴京南、房山分别录得负吸纳，其中亦庄可见来自快递快运公司退租，而大兴京南分别录得来自京东、小米的退租，需求转移至其自建库。整体租金报每月每平方米49.9元，同样本比环比持平。市场上录得租金上涨的交易，如医药类租户；但另一方面，部分业主对季末退租面积增加表现出紧张情绪，略微下调租金以争取潜在客户的关注，导致2017年以来租金首次录得无增幅。今年下半年，预计有66000平方米的新增面积交付，加之今年二季度新释放出来的面积，租户选择更多，刺激租赁交易更为活跃。预计空置率小幅拉升，租金仍有进一步上涨的空间。

世邦魏理仕华北区顾问及交易服务/产业地产部主管李虹表示：“疫情暴发以来，北京仓储物流市场表现出较强的韧性，本季度医药类和食品生鲜类的需求十分踊跃，冷链类租户成为北京物流市场的新兴驱动力。可租面积的释放有助缓解长久以来的供需矛盾，同时提升市场的活跃度。由于冷链类等新兴租户类型对仓储物业的硬件要求较高，业主应积极改造或提升自身物业条件，以适应未来需求的持续升级。”